Názory občanů k regulačnímu plánu byly zasílány obci do 15. 1. 2013 a týkají se zejména oblasti ulice Palackého, kolem níž se rozvinula největší diskuze mezi občany. Důvodem je fakt, že v novém RP hrozí posunutí uliční čáry cca 3m směrem na pozemky majitelů zdejších nemovitostí a jde tak o vážný zásah do práv a peněženek vlastníků nemovitostí.
Připomínky k regulačnímu plánu (Jakub Holovský)
30.01.2013 14:31
Vážení zastupitelé, na základě Vaší výzvy, Vám na následujících třech stranách předkládám své tři připomínky k návrhu regulačního plánu. Dovolte mi však nejprve vyjádřit dva obecnější osobní dojmy:
1) Otázku, zda chceme, aby Dobřichovice měli více obyvatel a hustší zástavbu považuji za zásadní výchozí bod pro jakékoliv jednání o regulačním plánu. Bohužel, v prezentacích nového návrhu regulačního plánu však v tomto ohledu nenalézám dostatečnou diskusi.
2) Mám jisté obavy, že současný návrh regulačního plánu byl vytvořen se zadáním vytvořit v centru Dobřichovic maximální prostor pro budoucí intenzivní development.K tomuto dojmu neblaze přispívají některé nepřesnosti ve vizualizaci a někde i způsobsamotné vizualizace, na které upozorňuji v připomínkách níže.
Vážím si Vaší dosavadní práce a věřím, že mé připomínky, stejně jako připomínky ostatních občanů, vezmete v úvahu při Vašem rozhodování a těším se, že věcná diskuse a transparentní komunikace která, jak doufám, bude provázet Vaše další jednání, ulehčí naším obavám.
Připomínky k regulačnímu plánu (Kristýna Brunclíková)
18.01.2013 13:13
Mé dotazy:
- Mohu rozumět pod bodem "omezení tranzitní dopravy" - například zákaz vjezdu kamionů nebo nákladních vozů určité velkosti? Je možné tohle v regulačním plánu prosadit? Znamená to, že by tyto typy vozů do Dobřichovic vůbec nevjížděly? Čili, že by se například nedostaly k plánovanému OC?
- Je budova jednoty určena jen jako stejný typ stavby -tj. opět obchodní dům? Předpokládám, že pokud dojde k rekonstrukci, znamená to, že se původní vlastník tohoto objektu vzdá, pokud to tedy správně chápu... V tom případě,nešlo by místo Jednoty postavit zařízení sloužící třeba škole a například s knihhovnou s rozšířenými a komerčně využitelnými službami?
- Ustupování domů v Palackého: budou dotčení občané nějak kompenzováni? Pokud ulicí vede hlavní dopravní tah, není lepší nechat ji co nejvolnější? Se stromy a předzahrádkami je to asi hezčí, ale nepředpokládám, že by ulice byla vhodná k procházení...vzhledem k provozu.
- Proč nestanovuje regulační plán nejvyšší možnou výšku budov, přijde mi, že momentálně povoluje navýšení budovy o další prvky - moc z toho nepoznám jak vlastně vysoké ty budovy jsou...
- Řeší se nějak v regulačním plánu centra pohledy na zámek? Předpokládám, že v ulici 5. května vyroustou další budovy? Neměly by se v této části zachovat maximální výšky podle stávající zástavby?
- Je vůbec možné stavět podzemní garáže v centru, když je území bezprostředně ohroženo záplavami?
Posílám ještě odkaz na stránky Přerova, kde mají pěkně přehledně informace k územnímu plánování pro občany:
http://www.prerov.eu/cs/magistrat/rozvoj-mesta/uzemni-planovani/obcan-a-uzemni-plan-obce-regulacni-plan.html
Mimo jiné se tam píše, že by před tím než přijde občan či investor s projektem měl zjistit, "zda je pro obec (lokalitu) je projednaná urbanistická studie" - tuto podmínku máme taky?
Dále mě zaujala myšlenka, kterou oni mají v podmínkách, že regulační či územní plán určuje jaké druhy staveb a činností mohou spolu sousedit, to se mi zdá, že ten náš regulační plán neřeší ...
Předem velmi děkuji za odpověď, na kterou nijak nespěchám! Možná jste takových dotazů dostali více, já se na základě posledního zastupitelstva domnívala, že tedy máme čas pokládat dotazy i po zastupitelstvu 12.12., kdy se ještě plán představí, ale z článku pan Kratochvíla v infolistu spíše vyplývá, že jsme měli dotazy zasílat dříve??? Možná by bylo dobré nějaké dotazy a odpovědi na webu zveřejnit, aby se lidé neptali na ty stejné věci?
S pozdravem
Kristýna Brunclíková
Připomínky k regulačnímu plánu (Ondřej Petr)
18.01.2013 13:08
Regulační plán představuje vzájemnou dohodu obce, občanů a státu o uspořádání a způsobu využití společného území města. Z tohoto důvodu jsem shromáždil připomínky k návrhu od několika občanů Dobřichovic a žádám o jejich zveřejnění, prodiskutování s ostatními občany a projednání v rámci zastupitelstva.
1) Regulativ výšky 3+1
Regulativ výšky 3+1 v Palackého ulici je předimenzovaný, umožní postavit třípatrovou „krabici“ s další „krabicí“ na střeše téměr v celé délce Palackého ulice, ačkoliv občané se vyjádřili, že chtějí zachovat vesnický charakter obce. V ulici Palackého by měl být stejně jako v 5. května regulativ 2 + S. Jako dobrý příklad se jeví budova obsahující kavárnu pana Bíma – jde o moderně pojatou budovu s šikmou střechou – tedy vesnického typu. Změna z 3+1 na 2+S přinese:
Výhody:
- estetika
- kapacita veřejně prospěšných zařízení
- kapacita dopravní obslužnosti
- nebude dotčen rozvoj malého podnikání (zpravidla 1NP)
2) Divoká výstavba „odprostředka"
Regulační plán umožní divokou výstavbu "odprostředka", což může zhyzdit obec solitérními vysokými "městskými budovami" na desetiletí - správně by měla výstavba postupovat od kraje k protilehlému kraji. Postupná výstavba směrem z centra přinese:
Výhody:
- estetika
- přednostní řešení palčivých problémů obce, jako jsou přestavba „jednoty“ a rychlejší zakrytí „obludně navrženého“ bytového domu za jednotou „novou jednotou“
- zamezení divoké výstavby
Nevýhody:
- osobně se to dotkne developerů a místních stavebních firem
- pomalejší přestavba centra
3) Kulturní sál
Navržená "nová jednota" nenařizuje výstavbu prostoru typu "kulturní sál", ačkoliv zde chybí a nepochybně má i potenciál využitelnosti (lidé se chtějí bavit).
Výhody:
- kulturní sál může být využit pro kino, divadlo, setkávání, zasedání
- kulturní stánek v centru města je obrovský společenský benefit a pomůže utužovat dobré vztahy mezi občany města
Nevýhody:
- iniciování dohody s majitelem nemovitosti
4) Kamiony
Změna režimu vozovky Palackého ulice a okolních ulic tak, aby nebyl umožněn vjezd kamionům, neboť rozmáhající se výstavba bytových domů a dalších komerčních objektů by vyústila v nevyhnutelný dopravní kolaps a to nepochybně i se smrtelnými následky (například při souhře dopravní špičky včetně kamionů na železničním přejezdu – technicky nereálná plynulost dopravy, zašprajcnutí vozidel na přejezdu, srážka s vlaky, jejichž četnost se bude zvyšovat)
Výhody:
- ekologie
- plynulost dopravy
- bezpečnost
Nevýhody:
- žádné
Připomínky sepsal Ondřej Petr
Připomínky k regulačnímu plánu (společný dopis obyvatel Palackého ulice)
16.01.2013 21:49Věc: Návrh Regulačního plánu centra obce Dobřichovice
Vážení zastupitelé,
upřímně oceňujeme otevřenou diskusi nad návrhem Regulačního plánu centra obce (zpracovatel Ing. arch. Pavel Hnilička), která je zde vedena také díky Vašemu přispění. Rádi bychom tuto diskusi, a tím i spolupráci mezi občany a obcí, dále podpořili a obracíme se na Vás společně jako skupina vlastníků převážné většiny nemovitostí v Palackého ulici, tj. jako skupina osob, jejichž práva mohou být schválením Regulačního plánu v jeho navržené podobě dotčena nejvíce.
Vnímáme, že Regulační plán, jak také jeho návrh sám uvádí, představuje "vzájemnou dohodu obce, občanů a státu". Přejeme si být řádnými hospodáři a občany, kteří přispějí k tomu, aby mezi obcí a jejími obyvateli taková vzájemná dohoda skutečně vznikla, neboť existenci shody mezi občany považujeme za nejdůležitější předpoklad dalšího úspěšného rozvoje naší obce.
Proto, jakožto vlastníci historických statků, budov a dalších nemovitostí v Palackého ulici, k Vašemu zamyšlení a k další diskusi, tímto neformálním způsobem uvádíme níže podněty a připomínky, které v tuto chvíli považujeme za nejzávažnější.
Absence variantního řešení Palackého ulice
Zadání regulačního plánu schváleného zastupitelstvem obce dne 8. prosince 2009, v bodu 5 nazvaném "Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území" jednoznačně vymezuje jako "stávající hodnoty území", mimo jiné, "původní venkovské statky v ul. Palackého". Z uvedeného vyvozujeme, že zastupitelstvo obce si plně uvědomuje určitou historickou hodnotu některých staveb nacházejících se v Palackého ulici, tvořících nejstarší dosud zachovalé jádro obce.
Při zohlednění uvedeného proto zastupitelstvo v dotčeném zadání uložilo pořizovateli, aby v návrhu Regulačního plánu předložil dvě pracovní varianty řešení Palackého ulice, a to (i) "s ochranou historických staveb", a (ii) "s nově koncipovanou zástavbou". Stávající návrh Regulačního plánu toto variantní řešení neobsahuje, resp. pracuje pouze s variantou "nově koncipované zástavby", a z tohoto hlediska je v rozporu se schváleným zadáním. Domníváme se, že pro řádné a odpovědné posouzení budoucího rozvoje Palackého ulice ze strany zastupitelstva je existence variantního řešení zcela zásadní.
Dle našeho názoru by měla být varianta se zachováním stávajících staveb zvážena už proto, že představuje menší zásah do práv vlastníků dotčených nemovitostí. Obdobná řešení lze nalézt v řadě obcí Rakouska či Německa, které trpí obdobou dopravní zátěží, přičemž však urbanistický přístup používá mnohem subtilnější metody, než jsou metody navržené Regulačním plánem. Nelze si v této souvislosti nepovšimnout, že v porovnání s ulicí 5. května, nebo řadou ulic na Brunšově, je pozornost a prostředky vynakládané obcí na veřejné prostory v Palackého ulici přece jenom na nižší úrovni, což se na současném vzhledu této ulice také podílí. Jistě by již nyní bylo možné přijmout a realizovat řadu opatření, která by vzhled a kvalitu prostředí v Palackého ulici zvýšila, jako např. oprava vozovky, její řádné vyspádování a zajištění odtoku dešťové vody, osazení dostatečně vysokých obrubníků, instalace kvalitního zábradlí a zábran okolo chodníků v místech kde to je možné, snížení průjezdní rychlosti a důsledné monitorování jejího dodržovaní.
Nepřiměřený zásah do vlastnických práv zřízením předkupního práva obce
Nesouhlasíme s vymezením "veřejně prospěšných staveb" označených jako "VPS.1" a "VPS.2", v jehož důsledku má být k našim nemovitostem zřízeno věcné předkupní právo obce. Domníváme se, že ani potenciální veřejný zájem v daném území, ani zákonem vymezené cíle a úkoly územního plánování, takto zásadní a plošný zásah do našich základních práv naprosto neodůvodňují.
Schválením Regulačního plánu s takto vymezeným předkupním právem obce by došlo k bezprostřednímu a výraznému snížení hodnoty našich nemovitostí. Hodnota nemovitosti, na které vázne věcné předkupní právo je samozřejmě vždy nižší, než hodnota stejné nemovitosti bez předkupního práva.
Dalším důsledkem předkupního práva by byla nezbytnost aktivní součinnosti obce při prodeji našich nemovitostí v Palackého ulici (neboť prodej těchto nemovitostí by v budoucnu bez součinnosti obce prakticky nebylo možné realizovat) a s tím související neúměrné prodloužení procesu prodeje. Navíc, pro Vaši informaci, ze zákona bohužel vyplývá, že nejde o běžné předkupní právo, kdy by obec musela spravedlivě dorovnat kupní cenu nabízenou zájemcem o koupi nemovitosti (jako v případě "standardního" předkupního práva), ale obec by měla právo dotčenou nemovitost koupit za cenu stanovenou znalcem dle příslušného zákona a prováděcí vyhlášky. Lze důvodně předpokládat, že takto stanovená cena by byla vždy nižší, než cena nabízená třetí osobou.
Navíc si dovolujeme upozornit, že rozsah navrženého předkupního práva je vymezen poměrně neurčitě a nesplňuje zákonné náležitosti. Současně není zcela zřejmé, zda se toto předkupní právo týká jenom části našich pozemků, nikoliv však staveb na nich umístěných. Potenciální rozdělení režimu vlastnického práva ve vztahu k pozemku a ke stavbě na něm postavené, které by tak mohlo vzniknout, je právně problematické, a obci nic nepřinese. Pokud by předkupní právo zamýšlelo postihnout jak pozemky, tak stavby na těchto pozemcích umístěné, a činilo by to způsobem stanoveným v návrhu Regulačního plánu, týkalo by se pouze části staveb v rozsahu mezi silnicí a příslušnou stavební čárou. Vznikla by tím situace, kdy by předkupní právo zatěžovalo vždy pouze část domu a nikoli celý dům. Takové řešení je však jednak logický nesmysl (nelze samostatně koupit např. tři metry domu), jednak jej dle našeho názoru právní předpisy ani neumožňují. Domníváme se, že zahrnutím takto právně problematického předkupního práva do Regulačního plánu by mohl vzniknout fundamentální problém ohrožující platnost celého Regulačního plánu.
Nepřiměřený zásah do vlastnických práv navrhovanou stavební čárou
Vedle výše uvedeného omezení předkupním právem by Regulační plán dále podstatně zasáhl do našeho vlastnického práva a práva pokojného užívání našich nemovitostí vymezením tzv. stavební čáry (způsobem jakým je pro Palackého ulici vymezena). Nepřiměřený zásah do našich práv spatřujeme v tom, že omezení v souvislosti s touto stavební čárou by se uplatnila i na naše stavby, byť byly v dotčeném území umístěny mnohem dříve, než bylo možné existenci Regulačního plánu a uvedené stavební čáry vůbec předpokládat.
Domníváme se, že naše právo pokojného užívání našich domů by mělo nadále obsahovat i možnost např. provedení půdní vestavby, nebo možnost prosté rekonstrukce střechy zahrnující výměnu celého krovu. Pokud by však byl Regulační plán schválen v jeho navrženém znění, výše uvedené činnosti by "překvalifikovaly" naše dávno existující domy do kategorie "novostaveb", na které by se uplatnila uvedená stavební čára, tj. včetně povinnosti posunout uliční frontu domu na hranici stavební čáry. To je samozřejmě, aniž by došlo k masivní přestavbě domu spojené s jeho částečným zbouráním, v praxi neproveditelné. Domníváme se, že tímto by Regulační plán omezil naše vlastnické právo, aniž by nám zakládal právo na přiměřenou náhradu, což je v rozporu nejenom s běžnými právními předpisy, ale i s normami na úrovni ústavního práva. Současně by schválením tohoto regulativu obec definitivně stvrdila zánik všech statků a staveb v Palackého ulici, které již dnes potřebují rekonstrukci, resp. nový krov.
Obdobné, nepřiměřené omezení vlastnického práva spatřujeme i v povinnosti umístit také do stávajících staveb, pokud dochází k jejich úpravě, obchodní parter v úrovni 1 NP., případně alespoň provést přípravu na jeho umístění.
Nepřiměřený zásah do vlastnických práv navrhovanou uzavřeností stavební čáry
Dnešní podoba Palackého ulice je výsledkem postupného vývoje trvajícího přibližně dvě stě let. Jak je z této podoby zřejmé, předchozí vlastníci, ani předchozí vedení obce, nepociťovali potřebu jejího souvislého zastavění, resp. její přetvoření na ulici městského typu. Protože ani schválené zadání Regulačního plánu tento požadavek souvislého zastavění neobsahovalo, upřímně jednoduše nerozumíme tomu, na základě čeho zpracovatel dospěl k závěru, že do budoucna by měla být "lepší" a jedinou možnou variantou budoucího rozvoje Palackého ulice její přeměna v souvislý blok domů. Nechceme a priori kategoricky tuto možnost vylučovat, avšak domníváme se, že takto závažná změna by měla být lépe odůvodněna a její správnost by měla být prověřena v odborné diskusi s dalšími urbanisty. Současně by mělo dojít k jednání obce a dotčených vlastníků. Pokud by už nakonec pravidla pro vznik takové zástavby měla být přijata, neměla by tento vznik vrchnostensky "nařizovat", ale spíše "umožňovat", tj. jednou z podmínek pro takovou změnu by měla být dohoda vlastníka dotčeného pozemku a vlastníků přiléhajících pozemků s výstavbou konkrétního projektu dle uzavřené stavební čáry.
Nezbytnost souhlasu vlastníků sousedních pozemků neuvádíme náhodou, neboť dalším negativním důsledkem navrhované uzavřené stavební čáry bude skutečnost, že v dotčeném území přestanou být v územních řízeních uplatňovány zákonné normy pro vzájemné odstupy staveb, a lze si představit, že nastane situace, kdy jeden z vlastníků, resp. jeho dům budou novou zástavbou obstoupeni do té míry, že dojde k výraznému snížení hodnoty dotčeného domu a kvality bydlení v takovém domě. Je nasnadě, že tato skutečnost může v budoucnu vést k sousedským sporům.
Výškové úrovně staveb a platný územní plán
V rámci diskuse o návrhu Regulačního plánu bychom také rádi poukázali na navrhované zvýšení výškové úrovně staveb v Palackého ulici, které uváděnými parametry překračuje hodnoty stanovené platným územním plánem. Konkrétně v případě staveb s šikmou střechou jde o hodnoty 12 m výška římsy + 6 m výška hřebene šikmé střechy, oproti stávající hodnotě Q100 + 14,6 m (výška hřebene šikmé střechy).
Navíc, v platném územním plánu je jako základní výškový limit staveb stanovena výška "2 nadzemní podlaží s možností podkroví", a pouze jako výjimka je pro případ umístění obchodního parteru povoleno navýšení až na úroveň čtyř nadzemních podlaží. Tato doposud stanovená výjimka by se nyní měla stát pravidlem. Pro takovou změnu nenalézáme žádné vážné důvody.
Současně se domníváme, že Regulační plán nedostatečně řeší situaci, kdy by budoucí stavba se sedlovou střechou měla být orientována do Palackého ulice nikoli střechou, ale štítem. V takovém případě jeden z možných výkladů Regulačního plánu může dle našeho názoru umožnit, že nejvyšší bod takového štítu bude dosahovat výšky až oněch uvedených 18m (12+6). Objem takové stavby, resp. možná plocha štítové zdi orientované do Palackého ulice nám v takovém případě přijdou jako naprosto nepřiměřené a navrhujeme v tomto ohledu Regulační plán zpřesnit, resp. pro tento případ stanovit odchylné výškové limity.
Domníváme se také, že negativní vliv zvýšení zástavby a její celistvosti na zhoršení rozptylových podmínek a zvýšení hladiny hluku v Palackého ulici převáží možné výhody z jejího rozšíření a nepovede k její zamýšlené revitalizaci. Názorných a poučných příkladů tranzitních ulic s nepřiměřeně vysokou kompaktní zástavbou, lze jistě nalézt např. v Praze mnoho.
Podzemní stavby, zpevněné plochy a zahrady
Nesouhlasíme s pravidlem navrhovaným Regulačním plánem, dle kterého se "podzemní stavby do zastavěné plochy nezapočítávají". Domníváme se, že toto by mělo být upraveno tak, že podzemní stavby umístěné v ploše půdorysného řezu budovy vymezené půdorysným průmětem vnějšího obvodu všech svislých konstrukcí se do zastavěné plochy započítávají vždy. Tento závěr by byl také v souladu s platným územním plánem. V opačném případě by Regulační plán umožnil výstavbu atriových staveb obdobného typu jako je projekt Rajský dvůr, které sice díky nezapočtení plochy vnitřního atria s podzemními garážemi formálně vyhoví koeficientu zastavěnosti, avšak které díky tomuto nezapočtení umožní prakticky celý pozemek po jeho obvodu zastavět. Tímto způsobem by byl také regulativ omezující celkovou míru zastavění pozemku s velkou pravděpodobností v budoucnu obcházen.
Současně navrhujeme k diskusi, zda nelimitovat vymezenou mírou zastavěnosti i podzemní stavby nacházející se mimo půdorys nadzemních staveb. Pokud by byl Regulační plán schválen, umožnil by, bez ohledu na stanovený koeficient zastavění, umístění např. podzemního skladu či garáže na celý pozemek. O skutečné míře "nezastavěnosti", resp. o pravděpodobné "urbanistické hodnotě" takového pozemku pro širší okolí si prosím učiňte úsudek sami.
Obdobně závažný problém dle našeho názoru představuje koncept "zpevněné plochy" a její nelimitování příslušným koeficientem přípustné zastavěnosti. V souvislosti s tím také navrhujeme do Regulačního plánu doplnit pravidla pro umisťování nadzemních parkovacích stání. Převedeno do praktického příkladu, Regulační plán ve své stávající podobě umožní výstavbu "levnějších" bytových domů bez podzemních garážových stání, protože bude možné tato parkovací stání bez jakékoli regulace umísťovat na pozemcích za bytovými domy. S mírnou ironií řečeno, vzhledem k oblibě sytých barev mezi developery, lze očekávat, že dotčené plochy sice budou v budoucích projektech značeny šťavnatou zelenou barvou vyznačující virtuální vzrostlé stromy mezi parkovacími stáními, avšak v praxi se prostě za souvislým pásem domů tvořících Palackého ulici vytvoří souvislý pás parkoviště. Domníváme se, že toto není v zájmu nikoho a Regulační plán by měl riziko takového vývoje snižovat a nikoli jej vytvářet.
Závěr
Vážení členové zastupitelstva, jsme rádi a děkujeme Vám, že jste se prostřednictvím tohoto dopisu seznámili s našimi obecnými názory a podněty k návrhu Regulačního plánu. Využíváme tohoto neformálního prostředku a činíme tak již nyní, neboť upřednostňujeme otevřenou diskusi a věříme, že se díky ní vyhneme formalizovanému procesu podávání námitek v rámci schvalovaní Regulačního plánu. Věříme v pravdivost pravidla "Iustitia Regnorum Fundamentum Est", tedy v pravdivost toho, že "spravedlnost je základem státu, resp. obce" a jsme otevřeni k jednání o spravedlivé dohodě obce a jejích občanů.
V úctě,
níže podepsaní vlastníci nemovitostí v Palackého ulici.
Koutník, Koutníková, Svejkovský, Svejkovská, Janoušová, Skopová, Vopelka, Vopelková, Furmánková, Heberleinová, Šerclová, Šercl, Kulíšek, Kecek, Šťastná
Připomínky k regulačnímu plánu (Daniel Kulíšek)
15.01.2013 14:08Vyjádření k návrhu regulačního plánu v centru Dobřichovic.
Vážený pane starosto.
Vážím si Vaší snahy zlepšit vzhled našeho městečka. Mám nějaké výhrady vůči Regulačnímu plánu a také nějaké zpřesňující dotazy.
- Podklady:
Návrh regulačního plánu sleduje vazbu na nadřazenou územně plánovací dokumentaci. Jako seznam podkladů uvádí pan architekt mimo jiné Strategický plán rozvoje města Dobřichovice z r. 2009 a strategický plán rozvoje venkovského mikroregionu Dolní Berounka (U-24 s.r.o.) z r. 2011. Tam však o rekonstrukci a rozšíření Palackého ul. není žádná zmínka, tak proč chcete tak významné změny dělat zrovna v Palackého ul., když podle Strategického plánu města Dobřichovice ani podle strategického plánu mikroregionu s tím není uvažováno?
- Cíle a úkoly:
Dále pak je uvedeno, že návrh regulačního plánu je v souladu s §18 (Cíle územního plánování) a s §19 (Úkoly územního plánování) zákona č.183/2006 Sb. (Stavební zákon). Tak v tom musím panu architektovi oponovat. Úprava ulice je výhodná akorát pro developery a už méně pro veřejný prospěch. Dále tento návrh určitě nerespektuje soudržnost společenství daného území a soulad veřejných a soukromých zájmů. A také nerespektuje uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter.
Takže z toho je vidět, že návrh regulačního plánu není v souladu s §18 a §19 zák. č. 183/2006 (Stavební zákon).
§ 18 Cíle územního plánování
(1) Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.
(2) Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udržitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného využití a prostorového uspořádání území s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje.
(3) Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů.
(4) Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru využití zastavěného území.
(5) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra.
(6) Na nezastavitelných pozemcích lze výjimečně umístit technickou infrastrukturu způsobem, který neznemožní jejich dosavadní užívání.
§ 19 Úkoly územního plánování
(1) Úkolem územního plánování je zejména
a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty,
b) stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území,
c) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání,
d) stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb,
e) stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území,
f) stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci),
g) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem,
h) vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn,
i) stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení,
j) prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území,
k) vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany,
l) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území,
m) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů4), 12) před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak,
n) regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů,
o) uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče.
(2) Úkolem územního plánování je také vyhodnocení vlivů politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na vyvážený vztah územních podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území (dále jen "vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území"); jeho součástí je posouzení vlivů na životní prostředí11) zpracované podle přílohy k tomuto zákonu a posouzení vlivu na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast, pokud orgán ochrany přírody svým stanoviskem takovýto vliv nevyloučil12).
- Vlastnické právo:
- Nesouhlasím s omezením využití pozemku, který vlastním (parkování vozidel, určením typů provozoven apod.), nesouhlasím s určením využitelnosti objektu s povinným požadavkem na obchodní parter v přízemí objektu, neboť je to v rozporu s Hlavou první: Vlastnické právo § 123 a 128 zák. 40/1964 Sb. v platném znění (Občanský zákoník).
- Dále bych Vás chtěl upozornit, že svým nešetrným návrhem změn v Palackého ul. dáváte příčinu k tomu, aby mezi sousedy vznikly spory dle občanského zákoníku, neboť jeden bude chtít stavět podle nového návrhu a ten vůbec nebere ohled na stávající obyvatele ve stávajících domech. Tedy výstavbou nových domů podle návrhu pana architekta, dojde k omezení vlastnických práv stávajících majitelů nemovitostí. Prakticky dojde k znehodnocení jejich nemovitostí. Takže je předem v rozporu s §127 zák. 40/1964 Sb. v platném znění (Občanský zákoník). A při odstupu staveb na novou uliční čáru se dle mého názoru jedná o vyvlastnění majetku, nebo snad město ty pozemky vykoupí za tržní ceny?
Hlava první: Vlastnické právo
§ 123
Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s nimi.
§ 124
Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana.
§ 125
(1) Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám.
(2) Zvláštní zákon stanoví, které věci mohou být předmětem vlastnictví pouze státu nebo určených právnických osob.
§ 126
(1) Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje.
(2) Obdobné právo na ochranu má i ten, kdo je oprávněn mít věc u sebe.
§ 127
(1) Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek.
(2) Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému využívání sousedících pozemků a staveb, může soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, že vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.
(3) Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit.
§ 128
(1) Vlastník je povinen strpět, aby ve stavu nouze nebo v naléhavém veřejném zájmu byla na nezbytnou dobu v nezbytné míře a za náhradu použita jeho věc, nelze-li dosáhnout účelu jinak.
(2) Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu.
4. Doprava a šíře komunikace:
- Návrh pana architekta dostatečně neřeší dopravu (tedy průjezd vozidel) v Palackého ulici. Větším zalidněním dojde ke zvýšení provozu. I když navýšení celkového počtu projíždějících vozidel nebude příliš velké, bude docházet k tomu, že parkující a vyjíždějící auta, jejichž nárůst bude rapidní, budou blokovat projíždějící vozidla, nebo bude velice obtížné vyjet z objektu ven. Nyní v Palackého ul. vjíždí a vyjíždí do původních objektů max. 40 vozidel, při plném zastavění domy bude vjíždět a vyjíždět možná 400 vozidel (čemuž odpovídá i uvažovaný nárůst dopravy dle p. architekta o cca 8% z 5500 současných). Takže těch 400 vozidel způsobí asi pěkný chaos. Stačí když teď vjíždím nebo vyjíždím z vrat v dopravní špičce, nebo se otevřou závory a zablokuji jeden jízdní pruh, tak je zácpa až na most nebo na kruhový objezd. Škoda, že nejde udělat jednosměrný provoz Palackého od mostu a Vítovou a 5. Května na most. Vítova a 5. Května jsou bohužel komunikace nižšího řádu a to pouze obslužné a ne sběrné. Možná si to pak řidiči vyřeší po svém a budou ve špičce Palackého objíždět, než aby stáli v zácpě nebo riskovali bouračku s vyjíždějícím autem.
- Větší počet aut vyjíždějící z domů bude více ohrožovat procházející chodce, protože budou křižovat přes široký chodník, takže rozšíření chodníků zrovna chodcům k bezpečnosti moc nepomůže.
- Dále by mě zajímalo jak budou zajíždět auta do objektů v Palackého ul., neboť podél ulice jsou navržena podélná stání. Když bude pan architekt v návrhu regulačního plánu uvažovat s vjezdy pro auta, s rozhledovými úhly eventuálně s případnými najížděcími pruhy, aby auta vjíždějící do garáží neblokovala silnici, tak ze 40 podélných stání nezbude nic. Tak jak chce pan architekt řešit parkování zákazníků prodejen.
- Proč pan architekt preferuje podélné stání na Palackého nám., v ul. V Zahradách a v ul. 5. Května (proti škole), kde je nyní 36 kolmých parkovacích míst, v návrhu je na stejné ploše jen 12, tedy se zruší 24 parkovacích míst. Přičemž pro méně zkušené řidiče je podélné stání složitější. Místo toho vyroste nové veřejné parkoviště za budovou současné Jednoty o kapacitě 28 míst, to však nebude dostačující navýšení proti současnému stavu.
- Počty parkovacích stání pro jednotlivé druhy jsou malé a nejsou v souladu s ČSN 73 6110 – pro kanceláře, obchody, ordinace a další nebytové prostory má být na každých 50 m2 jedno parkovací místo 80 m2 dle návrhu a pro školy se počítá podle počtu žáků nikoliv podle m2 .
- Označení komunikaci MS6, chápu že je to místní sběrná komunikace s vozovkou 6 m. Avšak v souladu s normou ČSN 73 6110 by to spíše mělo být označení MS2 – 18/12/30 – místní sběrná komunikace dvouproudá, celková šíře 18 m, hlavní dopravní prostor 12 m a snížená rychlost 30 km/hod.
- Pan architekt uvádí, že ulice je řešena s ohledem na pěší a cyklisty, avšak žádný pruh vyhrazený pro cyklisty tam není uveden.
- Proč je šíře chodníků v Palackého ul. 3,5 m, když podle normy 3 x pruh pro chodce je 3x0,75 + bezpečnostní odstup 0,5 m + odstup od budovy 0,25 m = celkem 3 m, možná by stačil 2 x pruh pro chodce 2x0,75, tedy celkem 2,25 m. (Kdybychom tak měli takto široký chodník v Tyršově ul. od mostu k nádraží, ale to již není součást tohoto návrhu.)
- A co šíře chodníku ve Vítově ul. a před školní družinou naproti škole v Palackého ul. (okolo sektoru 12) ta nedosahuje ani 1 metr, ta Vám ani panu architektovi nevadí ? Tam je to snad ještě horší než teď na konci Palackého ulice, protože je to ve větší délce. A přitom je v části řešeného území.
- Výška staveb:
- Co se týká výšky objektů, má pan architekt ve všech výkresech uvedenu výšku pouze k římse, což je dost zavádějící, pouze v textu se dočteme, že výška hřebenu střechy nad touto římsou je dalších 6 m, tedy v Palackého ul. celkem 18 m od přirozeného terénu (PT). V územním plánu bylo 14,6 m vrchol střechy od hranice stoleté vody Q100 z r. 2002. Připočtu-li tedy rozdíl mezi PT a Q100, tak se dostanu na 15 max. 16 m. Takže pan architekt tedy prosazuje domy min. ještě o 2 m vyšší proti územnímu plánu, což je opravdu dost. Přitom pan architekt uvádí, že regulační plán je v souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, regulativy územního plánu upřesňuje a některé z nich zpřísňuje.
- V souvislosti s výškou objektů by mě zajímalo v kterém místě je veden řez v Palackého ulici, neboť rozdíl mezi PT a Q100 je v řezu pouhých 17 cm, což by odpovídalo tak na křižovatce Palackého s Pražskou, ale ne v části s výškou domů 3+1/12, tam je rozdíl mezi 0,5 – 1,2 m
- Technická vybavenost:
- Dále by mě jako technika zajímalo, co myslí pan architekt tím, že veškeré inženýrské sítě jsou dostatečné, pro kolik osob nebo rodin vyhovují a kolik osob nebo rodin, se odhaduje v Palackého ul. Jaká je rezerva mezi maximálními hodnotami, které jsou požadovány a mezi maximálními hodnotami, které dokáží sítě přenést. Aby pak nedocházelo např. k nízkému tlaku vody v potrubí, nebo k problémům s kanalizací apod. a jak je dimenzována trafostanice Obchodní centrum a přívod 22 kV. Chybí mi v návrhu vyjádření správců jednotlivých sítí, když pan architekt tvrdí, že jsou dostatečné.
- Životní prostředí:
Přesto, že jsou stromy krásné a celkově oživí prostředí, tak si myslím, že jejich umístění není příliš šťastné, neboť stromy před okny domů zastiňují průnik přirozeného světla a výhled z oken. A ve druhém případě stromy nad parkujícími auty jsou vhodné jen při krátkodobém stání, zkuste si zaparkovat auto v Praze pod stromy dlouhodobě nebo alespoň přes noc, budete ho mít zadělané od ptáků, případně pokapané od smoly. A stromy zasahující větvemi do jízdního profilu vozovky také nejsou nejlepším řešením, neboť omezují a ohrožují průjezd nákladních automobilů a autobusů – poškozují plachty a skříně. Nejezdí jich tu sice moc, ale pro zásobování obchodů jich bude spíše přibývat.
- Další drobné poznámky k návrhu:
- Dále by mě zajímalo, kudy je veden řez ul. 5. Května, neboť většina domů je již na hranici uliční čáry. Z řezu to vypadá jako by většina domů ani nedosahovala k uliční čáře. Většinou bývá dobrým zvykem v dokumentaci označit místo řezu.
- Průchod pro pěší VPS4 s šířkou 8 m, to je snad trochu přehnané, tam bych zacouval i s kamionem.
- V sektoru „07“ je asi drobná chyba 2+S/4 . Jak může být římsa 2 patra ve 4 metrech ? Myslím, že tam má být 1+S/4.
- Jinak na některých výkresech chybí, nebo jsou chybně uvedeny některé legendy. (Např. výkres N1 - hranice povodňových zábran).
- Ještě taková maličkost, na budově Jednoty jsou v návrhu zakázány veškeré práce vyžadující stavební povolení, potom tedy ani nelze tento objekt zbourat, neboť je na to potřeba stavební povolení.
- Co mě v návrhu potěšilo:
- Potěšilo nižší procento zastavitelnosti vnitrobloků mezi domy (20-30%) a bloky zeleně se 70-95% zeleně.
- Také se mi líbí umístění nádob na recyklovatelný odpad pod zem.
- Také mě potěšily údaje o intenzitě dopravy, ne tedy to množství, ale že pan architekt uvedl v prezentaci správná čísla. Ti co představovali projekt Retail parku, ti i na druhý pokus neměli ponětí kolik aut jezdí Tyršovou ul. a plácali nesmysly.
Závěr:
Takže když to shrnu, tak Palackého ul. není a nikdy nebude na takové množství obyvatel a hlavně vozidel dimenzována.
I přes širší chodníky je návrh pana architekta nebezpečnější pro chodce a cyklisty, neboť přes chodník bude přejíždět velké množství aut parkujících v objektech.
A je nepřijatelný pro dobré sousedské vztahy (majitele nově stavěných objektů a starousedlíky) a výrazně omezuje vlastnická práva majitelů nemovitostí.
Proto požaduji:
- Neomezování vlastnických práv z hlediska využitelnosti pozemků a budov. (Určování typů vozidel, které smějí v objektech parkovat, určováni množství a typů provozoven).
- Snížení všech objektů v Palackého ul. na max. 2 patra s výškou římsy max. 8 m od PT a celkovou výškou max. 13 m od PT.
- Rozšíření ulice pouze na nezbytně nutnou šíři v souladu s normou ČSN 73 6110 nejraději bez podélných stání.
- Uliční čáry v Palackého ul. pouze otevřené (přerušované) ne uzavřené (plné), aby stavby nemusely tvořit souvislý blok.
- Přehodnocení (případně úplné zrušení) podélných stání v Palackého ul. s přihlédnutím k výjezdům z domů, prakticky jich moc nezbude.
- Zachování kolmých parkovacích míst v centru okolo Palackého nám., v ul. V Zahradách a v ul. 5. Května
- Navržení dostatečného počtu parkovacích míst na veřejném prostranství a parkovacích stání uvnitř objektů.
- Zachování stávajících mladých stromů na Palackého nám. a v ul. V Zahradách bez přesazování nebo kácení.
- Nevysazování nových stromů v Palackého ul., neboť zastiňují domy a snižují výhled vyjíždějících aut a poškozují projíždějící nákladní automobily.
- Zúžení průchodu VPS 4 na šíři podle stávajícího oplocení (cca 4-5 m).
- Vyřešení chodníků ve Vítové ul. a v místě školní družiny v Palackého ul.
- Opravení a doplnění legend k výkresům.
- Vyznačení řezů a okótování maximálních výšek staveb na řezech.
- Uvedení výkonových kapacitních údajů správců jednotlivých sítí s přepočtem na množství obyvatel a domácností.
- Dále pane starosto požaduji přednostně soustředit Vaše aktivity na cíle uvedené ve Strategickém plánu města z r. 2009, jinak nechápu, proč jste ho nechali vypracovat. Myslím, že je tam uvedena spousta jiných a důležitějších staveb, které je třeba realizovat, než násilná přestavba Palackého ul.
Dotazy:
- Ještě bych se rád zeptal z čeho mají být tyto investiční akce financovány?
- Kolik to obec bude stát a jaké finanční rezervy má obec na tyto investice?.
- Proč finanční rezervy nejsou využity na potřebnější projekty, například uvedené ve Strategickém plánu města?.
- Při odstoupení se stavbou k uliční čáře v Palackého ul. se tedy jedná o vyvlastnění pro veřejně prospěšnou stavbu. Jak bude město toto kompenzovat, za kolik bude odstoupené pozemky vykupovat?
- Dále by mě zajímalo jak je to s předkupním právem města na část pozemku či domu, přesahující uliční čáru, když bych se rozhodl, prodat celou nemovitost bez dalšího záměru stavět dle nového Regulačního plánu?
Poznámka k dopravě nad rámec regulačního plánu.
Jinak s dopravou v Palackého ul. souvisí to, že tranzitní komunikace II/115 neplní dostatečně svůj účel, protože průjezd po této komunikaci je omezován a zbržďování spoustou dopravních prvků – v Černošicich zóna 40 km/hod., dvoje závory a 3 semafory v Radotíně a 1 v Lahovicích. Místo toho funkci této komunikace II/115 (Pražská ul.) supluje tranzitní dopravu silnice III/11510 (Palackého a Tyršova ul.) dále pak přes Všenory silnicí III/11513 na Jíloviště a pak teprve na rychlostní komunikaci R4 (Strakonická). Bylo by zapotřebí tento problém řešit společně s okolními obcemi na úrovni Středočeského kraje. Jeden zvýšený práh navíc v Palackého ul. dopravu nevyřeší a značka „Zákaz vjezdu pro nákladní automobily kromě dopravní obsluhy“ to taky neřeší.
Děkuji
Daniel Kulíšek
Palackého 27
Dobřichovice
Připomínky k regulačnímu plánu (manželé Koutníkovi)
Připomínky k regulačnímu plánu (rodina Stupavských)
16.01.2013 21:24V Dobřichovicích, 13. ledna 2013
Vážení zastupitelé,
zasíláme vám naše připomínky k regulačnímu plánu centra Dobřichovic. Úvodem bychom chtěli upozornit na dvě skutečnosti.
Hned v úvodu RP se uvádí, že „regulační plán představuje vzájemnou dohodu obce, občanů a státu o uspořádání a způsobu využití společného území města“. Arch. Hnilička v jednom z rozhovorů v tisku uvedl, že radnice musí najít cestu, jak s lidmi komunikovat a že vtažení lidí do územního plánování se děje pozdě, většinou ve chvíli, kdy je vše nakreslené a schválené.
O RP se začalo psát v roce 2008, v září 2008 proběhla veřejná debata iniciovaná urbanistickou komisí, o jejímž průběhu a výsledcích se nikde nepsalo. Bez předchozího upozornění v tisku byl návrh zadání vyvěšen na úřední desce (o prázdninách 2009). Během roku 2010 a 2011 proběhlo tiskem pár zmínek o zpracovateli plánu, první obsáhlejší článek vyšel v Informačním listu až v září 2012, ovšem byl to jen obecný článek, např. vůbec nezmiňoval plánovanou výšku budov Palackého ulici. Obsáhlejší články jsme si mohli přečíst až jako reakci na „bouřlivá“ zasedání zastupitelstva v listopadu a v prosinci.
Za zmínku stojí i to, že v dnešní době internetu byl návrh RP vystaven pouze na úřadě v úředních hodinách a na (opakovanou!) žádost občanů byl RP umístěn na webu města.
Máme pocit, že zastupitelstvo nemá reálný zájem o názor občanů na budoucí podobu města, ve kterém budou žít. Jinak by se snažilo více je vtáhnout do přípravy zadání nebo by je lépe a z vlastního podnětu informovalo o aktuálním stavu.
Za naprosto zásadní považujeme to, že nikdo ze zastupitelů, kromě dr. Hochové, nekomunikoval s vlastníky nemovitostí dotčených regulačním plánem, a to zejména v Palackého ulici. Jejich pozemky chce město využít pro zřízení širokých chodníků, proto měli být adekvátně informováni o všech důsledcích, které pro ně z RP vyplývají. Někteří občané Palackého ulice na to upozorňovali na listopadovém i prosincovém zasedání, nicméně bez odezvy ze strany zastupitelů (tedy těch, kteří mají hájit zájmy občanů města nebo se o ně alespoň zajímat).
Druhá obecnější poznámka se týká budoucího rozvoje Dobřichovic. Klademe si otázku, zda je nutné, aby se počet obyvatel Dobřichovic stále zvyšoval. Dobřichovice se nacházejí v atraktivní lokalitě a tlak na výstavbu nových bytů a domů je pochopitelný. Nicméně zatím se město dokázalo bouřlivé výstavbě víceméně ubránit, a tím si zachovalo tolikrát zmiňovaný „lázeňský charakter“. Kvůli tomu tu rádi bydlíme a chceme, aby se tu dobře bydlelo i našim dětem. Města se v průběhu času vyvíjejí. V tomto století Dobřichovice nejspíš čeká výstavba domů a bytů ve východní zóně, u Polní ulice, v Křižovnickém statku, doufejme, že ne v areálu Kamene a na louce Na Plzeňce. Toto je výstavba plánovaná v územním plánu (resp. hrozící). Domníváme se, že nárůst počtu obyvatel a dopravy způsobený touto výstavbou bude dostatečný a že další netřeba. Palackého ulice sice není výstavní, ale navrhujeme raději hledat cesty, jak ji esteticky vylepšit, než výstavbou nepřerušené řady vysokých bytových domů zcela změnit její historický charakter – znovu opakujeme bez souhlasu jejích současných obyvatel.
Argumentem pro stávající návrh výstavby v Palackého ulici je, že ulice je nevzhledná. V blízké budoucnosti nejspíš vznikne jen komplex Rajský dvůr – ulice tedy zůstane stejná, jen v jedné části vyroste jakýsi „zub“. Jediným důsledkem v nejbližším letech tedy bude omezení vlastnických práv obyvatel Palackého, žádné estetické zlepšení tu nevidíme.
Dle našeho názoru by si Dobřichovice měly zachovat charakter klidného města s klidným centrem a měly by odolat tlaku, který v poslední době viditelně sílí. Nedomníváme se, že město přestane žít – velmi dobře žije i nyní a výstavba bulváru s kavárnami, vinárnami a obchody není to, co by město oživilo.
Předem děkujeme, že se našimi připomínkami budete zabývat. Též děkujeme za zodpovězení dotazů.
S pozdravem
Mgr. Libuše Stupavská
Ing. Vladimír Stupavský
Ing. Ludmila Stupavská
Připomínky
1) Palackého ulice
Rozšíření chodníků je hezká idea, ale bonus prostorné pěší zóny je pro nás nepřijatelný, neboť znamená znehodnocení pozemků současných vlastníků a znemožnění významnějších úprav stávajících nemovitostí. VPS znamená, že na část pozemku má obec předkupní právo. Pokud by se současný vlastník rozhodl pozemek z nejrůznějších důvodů prodat, část dotčenou VPS musí odprodat obci. Zbývající část pozemku je atraktivní pouze pro toho, kdo by zde chtěl vystavět bytový dům. Uzavřená stavební čára totiž předpokládá pouze bytové domy, s rodinnými domy se v ulici dle návrhu nepočítá. Nesouhlasíme s tím, aby se Palackého ulice proměnila v souvislou zástavbu bytových domů.
Nesouhlasíme s výškou 3+1 ve spodní části ulice. Taková výška výrazně změní současný charakter, a zvýší počet bytů a obyvatel. V blízké době je reálná pouze výstavba Rajského dvora, který by při výšce 3+1 výrazně převyšoval okolní zástavbu a znehodnotil tak sousední pozemky.
Znovu zdůrazňujeme nutnost komunikovat se součastnými vlastníky nemovitostí a zohlednit jejich připomínky.
Návrh:
Regulovat výšku domů v celé ulici na 2+1.
Uzavřenou stavební čáru nahradit otevřenou (umožní rodinné domy).
Nevymezovat VPS.
2) Průchod z Palackého do Lomené ulice
Průchod nepovažujeme za nutný, ale pokud by byl realizován, tak pouze pro pěší, nikoliv široký 8 m u Lomené ulice. Má-li průchod sloužit jako pěší zkratka a ne jako přípravná cesta pro budoucí příjezd k domům za stávajícími bytovými domy, pak není třeba, aby byl široký 8 m. Průchod bude příjemná zkratka pro cestu z náměstí k ZUŠ nebo do parku, nicméně podle nás nezmenší množství parkujících aut v Lomené ulici – kdo je zvyklý vozit děti autem, bude tak činit i nadále, navíc když je v Lomené snazší parkování než na náměstí.
Možnost průchodu a to, jak bude realizován, by mělo být konzultováno s majiteli přilehlých pozemků.
Návrh:
Zúžit cestu mezi pozemky 77/1 a 78/2 (pouze pěší průchod).
3) Parkovací stání
RP: „Pokud není ze závažných stavebně technických důvodů možné parkovací stání postavit, je možné povinnost jejich zřízení nahradit finančním plněním ve výši 50 000 Kč za jedno parkovací stání městu Dobřichovice.“
Cena je dle našeho názoru příliš nízká a hrozí, že si stavebníci budou parkovací stání kupovat. Pokud nebudou realizovány podzemní garáže, centrum mnoho možností parkování nenabízí.
Návrh:
Výrazně zvýšit cenu, příp. zrušit možnost koupit si stání.
4) Budova Jednoty
Byl s majitelem Jednoty konzultován záměr označit jeho stavbu jako VPS? Jaké jsou příp. záměry Jednoty s touto stavbou? I když bude přestavěna a vizuálně vylepšena, nebude v ní stále Coop a vietnamský obchod? Nesouhlasíme se navrhovanou výškou 12 m + ustoupené podlaží, která by rozdělila náměstí na více částí. Žádáme podrobnější vizualizaci z pohledu chodce.
V RP není stanoveno, jaký bude účel nové stavby (nabízí se obchod, kulturně-společenské centrum nebo další bytový dům?!)
Návrh:
Stanovit účel stavby, která by vznikla na místě dnešní Jednoty.
Zachovat výšku budovy přibližně ve stávající úrovni.
5) Nedodržení zadání regulačního plánu
V zadání RP je stanoveno, aby byly vypracovány dvě pracovní varianty ul. Palackého, tj. řešení s ochranou historických staveb a s nově koncipovanou zástavbou. První požadované řešení nebylo zpracováno.
Návrh:
Požadovat zpracování alternativního návrhu Palackého ulice (podobné stávajícímu stavu - rodinné domy, výška 2+1, rozestupy mezi domy).
6) Vítova ulice
Na pozemku č. 66 je zakreslena plná stavební čára a požadavek obchodního parteru. Nepředpokládá se i zde možnost pouze bytového domu (naproti plánovanému obchodnímu parteru v rekonstruovaném statku)? Těžko si představit rodinný dům od plotu k plotu. Byl tento záměr konzultován s majitelkou? Dále se nám zdá zbytečný požadavek posunovat domy na pozemcích směrem k Lomené ulici k otevřené stavební čáře.
Návrh:
Neuplatňovat na pozemku č. 66 plnou stavební čáru a požadavek obchodního parteru. Ve Vítově ulici uplatnit volnou stavební čáru, u stávajících rohových domů ponechat uzavřenou či otevřenou.
Dotazy
Parkování
Vzniknou-li v Palackého ulici bytové domy, budou jejich obyvatelé parkovat na dvoře za domem, kam se dostanou průjezdem dlouhým 16 m. RP předepisuje pro 1 byt 1 stání, mnoho rodin ale má více aut. Kde budou parkovat? Jaké bude na dvoře procento parkovací plochy a procento zeleně?
Další dotaz se týká podélného parkování v Palackého ulici. Jak budou řidiči za plného provozu na místa couvat? Zaparkovaná auta budou navíc bránit rozhledu při výjezdu z domů.
Obchodní parter
Proč není v plánu v místech, kde se nachází lékárna a pizzerie, vyznačen obchodní parter?
Jaký je rozdíl mezi plnými a prázdnými modrými čtverečky? Chápeme to tak, že prázdné čtverečky znamenají jen přípravu na obchodní parter a plné povinnost. V tom případě nepovažujeme nutnost obchodního parteru v celé délce Palackého ulice a ulice V Zahradách za smysluplnou.
Asanace
Byl záměr asanace budovy na pozemku č. 51 konzultován s jeho majiteli (pan Brodecký, paní Šustrová)?
Veřejné kryté parkoviště (u Jednoty)
Kdo bude parkoviště financovat a provozovat?
Výhled na zámek z ulice 5. května
Lze v regulačním plánu zajistit, aby byl zachován pohled na zámek od hasičské stanice?
Právní aspekty VPS v Palackého ulici
Město má předkupní právo na pozemek označený za veřejně prospěšnou stavbu, tedy v příp. Palackého ulice na pás cca 3,5 m, na kterém ve všech případech (kromě domu na pozemku č. 742) stojí i část domu. Může vlastník s cenou nabídnutou ze strany města nesouhlasit? Jak se může bránit? Lze městu prodat pouze pozemek, na kterém se nenachází dům (nelze přeci rozdělit pozemek pod domem...)? Odkoupí-li od současného majitele dům někdo, kdo bude chtít bydlet ve stávajícím domě, jak bude moci využívat část pozemku, kterou odkoupí město? Bude se v takovém případě město starat o plot či vrata, která se budou nacházet na jeho pozemku?
Domníváme se, že právní aspekty vztahující se k uplatnění VPS nebyly občanům Dobřichovic vysvětleny natolik dostatečně, aby si mohli udělat informovaný názor na možnost rozšíření Palackého ulice.
Když ptáčka lapají (Tomáš Koutník)
15.01.2013 14:05Když ptáčka lapají…
Na veřejné zasedání zastupitelstva Dobřichovic dne 13.11.2012 se dostavilo nebývalé množství veřejnosti, která přišla shlédnout návrh Regulačního plánu a vyjádřit své názory k chystaným stavbám v obci, a svou účastí podpořit petice proti jejich realizaci. Určitě nešlo o momentální vzedmutí emocí, jak ve svém článku v Kukátku podotkl člen zastupitelstva ing.Daniel Havlík. Občané, kterých se obě stavby dotýkají nebývalou měrou, a kteří se skutečně cítí jimi omezeni ve svých právech, přišli sledovat postoje zastupitelů, aby v diskusi s nimi dali najevo svůj názor a vůli nenechat si vnutit něco, co by se v budoucnu mohlo projevit jako nežádoucí nebo dokonce chybné či právně pochybné řešení. Zároveň členové zastupitelstva zjistili, že petice vyjádřily nevoli obyvatel přijmout návrh realizace komplexu/Rajský dvůr/, i tzv. obslužnou zónu/Retail park/, navíc v místech, která si jejich okolní obyvatelé - přímí účastníci budoucího stavební hořízení-z mnoha důvodů nepřejí. Bylo slyšet nahlas to,co v těchto dnech občané v písemné formě připomínek adresují Městskému úřadu, nadto byla cítit odhodlanost obyvatel oběma stavbám a jím chystaným podobným zabránit stůj co stůj a početností i naléhavostí vyjádření podpořit ty zastupitele, kteří prostor k životu v Dobřichovicích také vnímají jako klidnou zónu a snaží se onen „lázeňský nádech“ochránit a nedovolit ho proměnit na developerské hřiště.
Když ptáčka lapají…
Vyslechli jsme od investora Rajského dvora všechny klady o záměrech stavby, která má sloužit seniorům, dětem v předškolním věku a vlastně všem, kteří budou přicházet do zamýšlených ordinací, k fontáně v atriu-prostě do Rajského dvora. Nemám důvod slibu nevěřit, ale nemám ani důvod mu uvěřit. Hra na sociální cítění občanů je jedním z prostředků těch, co projekty předvádějí. Jsou to vysoce školení odborníci, a podle pravidla „Slibem nikdy nezarmoutíš“ nebo „Nikdo ti nedá to, co já ti mohu slíbit,“ ovlivňují veřejné mínění. Položme si několik otázek: Jací senioři mají bydlet v zamýšleném domě bydlet? Dobřichovičtí? Budou na to mít? Které děti budou navštěvovat školku? Kdo ji bude provozovat? Město? Kolik majiteli zaplatí město z rozpočtu za provoz a kolik doplatí rodiče? Čím jsme si zasloužili takové množství dobra, které se na nás snáší? Zasloužíme si ho?
Investor investuje proto, aby vydělal, obráceně to nefunguje, to by byl sponzor nebo mecenáš.Během stavby se ale může také stát, že dojde ke změně např.záměru, změně projektu, změně majitele, změně investora. Vyschnou finanční zdroje pro další pokračování stavby.Co potom se stavbou?Jakou mocí disponuje zastupitelstvo, aby přinutilo investora k dodržení podmínek, slibů, záměru, cen za pronájem až po případné odstranění stavby v případě neúspěchu?
Když ptáčka lapají…
V minulosti bylo slyšet, že bytový komplex V zahradách bude mimo jiné také sloužit domovu pro seniory. Že Polyfunkční dům /také od DOB Investu/ na náměstí bude mít přízemní byty s předzahrádkami, později se předzahrádky proměnily na „pouhý“ pěší vchod pro obyvatele, a dnes jsou tam zadní vchody pro zásobování restaurace a lékárny se vším, co zásobování provozů vyžaduje.Slib o předzahrádce, ani o pouhém pěším přístupu se nevyplnil. Teď znovu po šesti letech probíhá usilovná snaha o změnu územního plánu a zřízení „pouhého“ pěšího průchodu mezi Palackého a Lomenou ulicí, který je ideologickým pokračováním oněch předzahrádek, jehož 8metrová šíře nenechá nikoho přemýšlejícího na pochybách, že se počítá s vjezdem pro automobily a dokonce s jejich obratištěm. Mohl bych se zmínit i o způsobech, jak se s majitelem pozemku, kde dnes stojí dům s lékárnou, jednalo, od slibů po výhružky, ale to až v soukromí. Nečiňme si iluze, že by se situace měla změnit k lepšímu.
Regulační plán v návrhu počítá s masivním osídlením a výstavbou v Palackého ulici . Nepočítá ale se zklidněním dopravy v Palackého ulici, což bylo jedním ze zadání vytvoření RP. Naopak návrh, který počítá s nepřerušenou bytovou zástavbou, která ve finální verzi představuje zastavěnou hmotu na ploše 5000m2 /odhadem délka ulice 160m x šíře zástavby 16m x 2 strany ulice/ zklidnění dopravy ještě neúměrně zhorší. Počítejme dál. V současné době bydlí v ulici přibližně 40 lidí s přibližně 20 auty.Na bytovém „bulváru“ by klidně pak mohlo bydlet i 400 lidí s 200 sty aut, která by ovšem musela parkovat uvnitř v blocích, takže by z tzv. zeleně asi mnoho nezbylo. A jak se jim bude vjíždět a vyjíždět, když by bylo realizováno podélné stání, kolik míst na stání reálně vznikne? Asi jich mnoho nezbude. Podzemní garáže? To už se dostáváme někam, co do naší ulice rozhodně nepatří.Naše nemovitosti mají onomu záměru dřív nebo později ustoupit.To si přejeme?
Když ptáčka lapají…
Dovídáme se, že celý plán není nutné realizovat okamžitě. Má to být záležitost na 10-50 a více let. Jak ale máme vnímat termín Veřejně prospěšná stavba, který v souvislosti s předkupním právem podvazuje práva majitelů? Jde o oprávněný veřejný zájem, nebo o skrytí skutečného cíle, jak dosáhnout na pozemky, které nejsou na prodej? Pozemky jichž se záměr dotýká, vykoupí město za odhadní cenu od majitelů. Majitelé v takovém případě ztratí nárok na cenu tržní, dokonce i nárok pozemek případně prodat někomu jinému bez souhlasu obce, pokud by se např. rozhodli odejít zavčas z místa, kde se jim přestane líbit . Předložený plán architekta Hniličky nemá s venkovskou zástavbou /kvůli které se zde možná mnozí ještě zdržují/, pranic společného. Každý z nás jistě viděl u nás i v Evropě malé obce /se statutem města/, kde jsou úzké chodníky, úzké ulice, domy o výškách 2+podkroví, obchůdky a zákaz zastavení.Ulicí se jednoduše projede, zastaví se o kus dále a dojde se pěšky!Je to zdravé a elegantní.
Pevně věřím tomu, že se uskuteční jednání obce s obyvateli ulice, kteří mají právo na udržení dosavadní kvality životního prostředí, i na užívání vlastnických práv zaručených ústavou.
Tomáš Koutník (obyvatel Palackého ulice)
