Připomínky k návrhu územního plánu – Kristina Millerová - Fórum občanů Dobřichovic

V návrhu územního plánu (str.13, odst.1) je zmíněno, že ÚP „navrhuje zachovat a posílit stávající hodnotný charakter residenčních čtvrtí“. Hodnotný charakter residenčních čtvrtí v Dobřichovicích je dán velikostí pozemků, mírou zastavěnosti, velkými zahradami a typem budov na pozemcích (rodinné domy). Vyšší míra zástavby (zahuštění) a povolení jiného typu budov nežli rodinných domů navrhované v některých oblastech, dle mého názoru, tento cíl ÚP popírá a mohlo by naopak vést ke zhoršení kvality života (zejména v okolní zástavbě).

 1.   Regulativ C1 – Staré centrum

a)    Považuji za vhodné specifikovat regulativy pro tuto oblast i v návrhu UP (stanovit max.zastavěnost, snížit max.velikost budovy, určit regulovanou výšku budov), bez ohledu na zpracovaný Regulační plán, z důvodu eliminace možných rizik. 

Část oblasti, která spadá pod tento regulativ (ale ne celá) je řešena Regulačním plánem, proto jsou zřejmě regulativy napsány velmi volně a umožňují až 100% zastavěnost! a budovy o extrémní velikosti 1000 m2 (respektive až 2500 m2!). Otázka je, co by se stalo, pokud by z nějakého důvodu byl zrušen Regulační plán či jeho část (např. s ohledem na odpor majitelů v ul.Palackého, kteří zvažují soudní řešení). Neznamenaly by takto vágně napsané regulativy v ÚP hrozbu (v oblasti by mohlo vzniknout v podstatě cokoliv do vel.1000m2, není stanovena max. zastavěnost, procento zahrady ani min. velikost pozemku)? Dle mého názoru ano.

 

b)    Regulativ C1 (tj. až 100% možná zastavěnost, 0% zahrady, max. velikost budovy až 2500 m2) je stanoven i pro další oblasti mimo stávající centrum města, kde jsou v tuto chvíli rezidenční čtvrti s rodinnými domy či typ budov se specifickým využitím (škola, Sokol). Konkrétně jde o tyto oblasti:

- pro část bloku  za ulicí Pražskou, podél ul. Viničná alej a Jiráskova, kde jsou v tuto chvíli rodinné domy.

- oblast Sokola přiléhající k ul. Pražské,

- ZŠ v Raisově ul.,

- blok rodinných domů mezi Pražskou a Březovou

- část bloku rodinných domů v oblasti Dědina podél Karlické, Raisovy a Pražské.

 

Rozšiřování centra do těchto oblastí, možnost 100% zastavění, možnost výstavby bytových domů (max.vel.budovy 2500 m2!) a stanovení požadavku přípravy na obchodní parter ve výše uvedených oblastech zástavby rodinných domů, školy a Sokola považuji za chybu a domnívám se, že regulativ C1 by měl být z těchto oblastí odstraněn a použit regulativ jiný, který by zachovával a chránil residenční charakter oblasti a specifické využití pozemků školy a Sokola.
Je reálnou hrozbou, že s tímto regulativem by v těchto oblastech mohlo dojít k výstabě bytových domů mezi domy rodinnými (o vel. až 2500m2 a 100% zastavěnosti) a zhoršení kvality života v okolních rodinných domech. Pro oblast školy a Sokola by měl být zvolen jiný regulativ, který by zaručoval využití území pro školství a sport.

2.   Regulativ C2 – Nové centrum

Považuji za přínosnou možnost vzniku drobných obchodů v oblasti podél trati v Tyršově ul. (drážní domky), nicméně oblast C2 tak, jak je v návrhu namalována, zahrnuje i oblast s rodinnými domy/vilami naproti nádraží (tj. pod Brunšovem) a v oblasti u lávky.

 

a)    Regulativ je přitom extrémně volný, nestanovuje min. velikost parcel, umožňuje vysoký stupeň zastavěnosti (50%, pro řadové domy 60%, max. velikost budovy 1000 m2), nestanoví jako nepřípustnou výstavbu bytových domů, vybízí k výstavbě domů řadových a vyžaduje přípravu na obchodní parter, což nepovažuji ve velké části vyznačené oblasti (pod Brunšovem) za vhodné. Tato oblast si zaslouží ochranu před podobnou výstavbou!

 

b)    Rozhodně nesouhlasím s použití regulativu C2 – Nové centrum - v následujících oblastech:

1) oblast mezi ul. Na Plzeňce a Pod Strání  - zástavba vilová/rodinné domy, některé na velkých pozemcích,

- jde o oblast v těsném sousedství Brunšova (např. pozemek č. 2292 – plocha 3000 m2, na pozemku krásná vila – dle regulativu by zde mohly vzniknout 2 budovy – 1000m2 + 500 m2 s obchodními prostory a byty, případně ještě větší plocha řadových domů; volný sousední pozemek.č. 2295 – 1444 m2, atd.).

- regulativ C2 – Nové Centrum zde zasahuje i do druhé řady domů, které nesousedí s Tyršovou ul., proč? Nejde o chybu?

- Domnívám se, že vysoký stupeň zastavěnosti, možnost výstavby bytových a řadových domů v této oblasti těsně pod Brunšovem je rozhodně nežádoucí aměl by zde být použit regulativ B1 jako v přilehlé oblasti.

2) rodinný dům na pozemku 2365/4 nad ulicí Tyršova, s příjezdem z ul.Černolická – dům vzhledem ke svahu není z Tyršovy přístupný, nesousedí s ní a naopak přímo navazuje na vilovou výstavbu Brunšova, měl by spadat pod regulativ B1

3) oblast křovin ve svahu podél pravé strany Tyršovy ul. směrem na Prahu mezi ul.Svážná a Černolická – jde o strmý svah, kde je obtížné cokoliv stavět, měl by zůstat zelený (zeleň zadržuje vodu tekoucí z kopce) a spadat např. pod regulativ ZM

4) domy v oblasti v Luhu – vzhledem k horší dopravní dostupnosti této oblasti (závory), jejímu zátopovému charakteru a převažující výstavbě rodinných domů nepovažuji za vhodné umožnit v této oblasti extensivní výstavbu umožněnou tímto regulativem (např. bytové domy, řadové domy, obchody). Regulativ navíc zasahuje i do druhé řady domů v ul. Pod Nádražím, která nepřiléhá k hlavní trase chodců z/na nádraží, v jednom případě jde o krásnou vilu s velkým pozemkem, který by případná výstavba 1000 m2 bytového domu – i v sousedství -  naprosto znehodnotila. Zmíněná oblast by měla spadat pod regulativ B4 jako okolní domy.

 

3.   Regulativ OU – obchodní ulice

Obecně zavedení regulativu  „obchodní ulice“  (ať v oblasti ul. Pražská či Tyršova) umožňuje výstavbu bytových domů v této oblasti a mohl by podstatnou mírou zhoršit kvalitu života nejen v těchto ulicích, ale i v ulicích přiléhajících. Pokud občané deklarují, že to, čeho si na Dobřichovicích váží je bydlení v rodinných domech v zahradách, pak by bylo špatné tímto regulativem toto bydlení znehodnocovat.

 

a)    Za zásadní problém považuji rovněž to, že k této radikální změně neproběhla žádná diskuze či dotazování u vlastníků dotčených pozemků a není tedy vůbec jasné, zda takovouto změnu, která by nepochybně měla dopad na kvalitu života nejenom přímo v oblasti podél ul.Pražská, ale ovlivnila by i život obyvatel na sousedních pozemcích, podporují (či ne). Provedení dotazování minimálně u dotčených vlastníků (ideálně u všech sousedících pozemků) považuji za elementární slušnost a nutnost.

Z toho důvodu s  regulativem OU – obchodní ulice rozhodně nesouhlasím, jde o koncept, který naprosto nerespektuje charakter stávající výstavby a jeho zavedení by mohlo negativně ovlivnit život nejen v daných ulicích, ale i v ulicích sousedících(umožňuje vysokou zastavěnost – 60%, minimalizuje procento zahrady na 20%, nutí vlastníky do přípravy na obchodní parter, navíc z popisu není vůbec jasné, jak by byl regulativ prakticky uplatňován). Domnívám se, že by v daných oblastech měl platit stejný regulativ jako v okolních ulicích, tak jak tomu bylo dosud, tj. dle návrhu UP B2, B3, B5, B6 (všechny tyto regulativy umožňují drobné podnikání, které neruší obytný charakter).

 

b)    Ulice Pražská – obchodní ulice

Umožnění rozšiřování bytových domů mimo stávající oblast centra Dobřichovic, výrazné zvýšení zastavěnosti (z 20-28% na 60%!) považuji za nežádoucí a řešení navrhované architektem, tj. umělé rozšíření centra na ulici Pražskou, rovněž.

Ulice Pražská dle architekta „působí velmi periferně a naprosto zaměnitelně s jakýmkoliv jiným místem v pražské aglomeraci“ a navrhuje její proměnu na tzv. obchodní ulici (ve stylu Černokostelecké ul. v Říčanech).

V tuto chvíli sice hlučná, ale převážně zelená ulice s rodinnými domy v zahradách by se mohla změnit v pelmel staveb jako v případě Říčan a zeleň, která zde je a působí hygienicky i esteticky, by mohla navždy zmizet .

Je možné, že za 20 let bude situace jiná, ale v tuto chvíli přirozený vývoj v této k ulici k „obchodní ulici“ nesměřuje (ba naopak, vznikly zde nové rodinné domy, které se přirozeně odklání od hlavní silnice, obchodní zóna se koncentruje v centru Dobřichovic).

Považuji za sporné, zda je ul.Černokostelecká  příklad hodný následování, nehledě na to, že situace v této ul. byla vždy velmi odlišná od situace v ul. Pražské (Černokostelecká – hlavní tah na Prahu, tradiční obchodní ul., zástavba z velké části na uliční čáře, jakési druhé obchodní centrum Říčan s 14.4 tis.obyvatel – na kopci, v poměrně velké vzdálenosti od náměstí; vs. Pražská – z velké části rezidenční ulice s převážně rodinnými domy usazených  v zahradách – nikoliv na ul.čáře, s malým počtem prostor k podnikání (a i ty respektují residenční charakter ulice a jejího okolí), díky zahradám ul. působí zeleným dojmem, ul. je v těsné blízkosti centra Dobřichovic).

 

c)    Další připomínky k regulativu OU - Obchodní ulice v ul. Pražská :

1. Povolenou zastavěnost ve výši 60% stanovenou regulativem OU považuji za extrémně vysokou a domnívám se, že by měla být snížena na např. 30% (a rozšířeno procento zahrady, protože zeleň je to, co dělá Dobřichovice hezkými). Pro srovnání - současný regulativ umožňuje ve většině této oblasti zastavěnost 20-28% (zóny BC2 a BC3).
2. Ul. Pražská nedisponuje dostatečným prostorem pro navrhované chodníky městské obchodní třídy, stromořadí a podélné parkování; ani v místě ustoupení budov u restaurace Na Vinici není v tuto chvíli možné podélně zaparkovat,  a pokud zde takový prostor vznikne, tak zde není prostor pro architektem zmiňované stromořadí, na druhé straně ulice zcela chybí chodník (vozovka je zde široká 7 m., takže ani při navrhovaném zúžení vozovky na 5.5 m. zde nebude dostatek prostoru pro stromořadí a podélné parkování). Podél ulice navíc vedou inženýrské sítě, tudíž výsadba stromořadí může být velmi komplikovaná. V oblasti naproti parku (Dědina) rovněž není dostatek prostoru pro vytvoření podélného parkování (leda na úkor parku), což je jen další důvod proč tento regulativ není vhodný.
3. Z popisu regulativu a výkresu není jasné, jakým způsobem je možné dosáhnout rozšíření ulice (mělo by to být na úkor vlastníků pozemků?).
4. V regulativu OU – obchodní ulice se stanoví, že „budova v žádném směru nepřekročí 30 m.“, což vzhledem k šíři pozemků u rodinných domů v ul. Pražská (23-24 m.) znamená, že je možné pozemek zastavět od plotu ke plotu (což nejspíše nenastane kvůli vjezdům). Velice vágně je dále pod obrázkem u tohoto regulativu napsáno, že „není žádoucí, aby domy tvořily souvislou uliční frontu, po 30 m. by měl následovat odstup minimálně 6 metrů k další hmotě budov“. Není jasné, zda je tato věta pod obrázkem závazným regulativem, spíše působí jako velmi vágní doporučení, jehož vymahatelnost je sporná, přičemž v případě budov na sousedních pozemcích by mohlo snadno dojít k jejich spojení a hmota dvou přiléhajících budov by snadno mohla přesáhnout 30 m.
5. Regulativ OU stanoví zastavěnost 60% a max. velikost budovy 400 m2. Nestanoví ale možný počet budov na pozemku, takže je možné, aby na pozemku o ploše 850 m2 (přičemž pozemky v dané oblasti jsou často směrem do Pražské široké 23-25 m., hluboké 34-36 m) bylo zastavěno až 60% tj. 510 m2 a vznikly např. dvě budovy – např. jedna v zadní části pozemku např.20x12m=240m2 a druhá v přední části pozemku u ul.Pražská např. 18x15 m=270m2 (oba rozměry jsou dostačující pro výstavbu bytového domu). Na jednom pozemku by tak mohly vzniknout až dva (bytové) domy! Regulativ by měl toto omezovat a umožnit výstavbu pouze jednoho obytného domu.
6. Příprava na obchodní parter – bude vyžadováno i v případě výstavby (přestavby) rodinných domů? Regulativ je velmi vágní a není jasné, kdy bude vyžadován (pouze u novostaveb, či i u přestaveb a kdy).

 

d)    Regulativ OU by rozhodně neměl být uplatňován:

1. U domů ve druhé řadě od ul. Pražská (děje se tak např. u křižovatky s ul. Francouzská – poz.922/2, 922/3, Anglická poz.1139/1, 1104, 11097, Americká poz.461/1, 454) – hrozí zde riziko vysoké zastavěnosti (navrhováno 60%), výstavby bytových domů.
2. V oblasti Diagnostického ústavu - zde považuji za vhodné ustanovení speciálního regulativu, který by vyžadoval využití tohoto prostoru pro sociální péči, tak jak to uvedeno ve stávajícím ÚP.
3. V oblasti sídliště (malé krámky v panelových domech je možné zřizovat i tak, navíc je zde nedostatek parkovacích míst, což UP neřeší) - pro celou oblast sídliště by měl platit jeden regulativ (B6), tj. nemělo by být uměle rozděleno na obchodní ulici a plochu B6.

 

 e)    Regulativ OU v oblasti Tyršovy ul.

1. Zastavěnost ve výši 60% stanovenou regulativem OU považuji za extrémně vysokou a domnívám se, že by měla být výrazně snížena (a rozšířeno procento zahrady, protože zeleň je to, co dělá Dobřichovice hezkými).
2. v oblasti Tyršovy ul. je tento regulativ uplatňován u domů v okolí ul. Svážná a Strmá, které mají poměrně úzké, ale hluboké pozemky. Zde by tento regulativ mohl vést k vyšší zastavěnosti zahrad, které přiléhají k vilové čtvrti, což považuji za nežádoucí.
3. Rovněž by měl být omezen počet budov na pozemku.

 

4.   Regulativ B1 – Bydlení – vily na velkých pozemcích

a)    Regulativ B1 (v rozporu se svým názvem) povoluje vznik malých stavebních pozemků, min. velikost 800 m2, na severní str. ul. Na Plzeňce, u ul. Pod Strání na nově vymezené zastavitelné ploše (dříve zvažovaný Retail park).  Vzhledem k tomu, že tato oblast přímo sousedí s vilovou čtvrtí Brunšovem, je důležitou retenční plochou a dosud byla zelená, považuji za vhodné požadovat min. velikost pozemků 1500 m2 (o větší velikosti pozemků se hovořilo i v době, kdy přišel investor s nápadem Retail parku). Vzhledem k tomu, že i v navazující oblasti s regulativem B2 je min. velikost pozemku 1500 m2, považuji za logické stanovit tuto velikost pozemku i zde.

Plocha území je 16731 m2 (parc.č.2233), tj. při velikosti pozemků 1200-1500 m2 může vzniknout cca 10-12 domů, při ploše 800 m2 cca 18-20 domů, což je velký rozdíl i pokud jde o zátěž pro město Dobřichovice.

- Pro toto území by rovněž bylo vhodné požadovat od investora převedení vystavěných místních komunikací (s odpovídajícími parametry – územní plán ale žádné parametry pro místní komunikace nestanovuje, proč?) za symbolickou částku do majetku obce, tak je je to zvykem v jiných obcích u výstavby na zelené louce.

 

b)    Textová část regulativu B1 je příliš vágní a široká.

1. Hlavní využití bydlení nespecifikuje, jaký typ bydlení je přípustný, tudíž by na nových pozemcích v oblasti Na Plzeňce mohly vzniknout bytové domy, či domy řadové – nikoliv rodinné domy, které by měly být preferovanou variantou s ohledem na navazující výstavbu Brunšova. Považuji za nutné specifikovat, že v této oblasti je možná pouze výstavba individuálních rodinných domů a  není možná výstavba řadových a bytových domů.
2. Uvedené přípustné a podmíněné využití je rovněž příliš široké a mohlo by znamenat riziko do budoucnosti. Nejsem si jistá, zda je vhodné využití pro kulturní zařízení, ubytovací kapacity, domy s pečovatelskou službou či školství vzhledem k tomu, že všechny tyto provozy by generovaly dopravní zátěž pro okolí.

c)    Nelogické umístění plochy B1 do oblasti podél trati, pozemek 2231/1 v majetku Města Dobřichovice (navazující na stávající parkoviště obce u nádraží, úzká plocha přiléhající k trati není vhodná pro bydlení ale pro pokračování parkoviště).

 

5.   Regulativ B2 – Bydlení – domy ve svahu

a)    Není mi jasné, proč je u tohoto regulativu stanovena dvojnásobně vyšší možná zastavěnost pro řadové domy. Chce město tímto krokem podporovat výstavbu řadových domů v dané oblasti a pokud ano, tak proč? Navrhuji stanovit jednotnou míru zastavěnosti bez ohledu na typ výstavby, tj. max.20% zastavěnost a 70% zahrady.

b)    Hlavní využití stanovené regulativem je příliš vágní – bydlení, navrhuji zpřesnit na rodinné domy, aby nebylo možné v oblasti stavět bytové domy či řadové domy (při ploše pozemku 2000m2 je při max. zast. 20% možné postavit dům o zast.ploše 400 m2 a o dvou podlažích, tj.800 m2 podlahové plochy, což by mohl být bytový dům a návrh UP toto umožňuje).

 

c)    Vzhledem k omezenému přístupu do oblasti (z Tyršovy ul.), považuji za vhodné omezit příliš široké možnosti využití stanovené navrhovaných regulativem tak, aby zde nebylo možné využití, které by generovalo další dopravní zatížení (např. školská, kulturní zařízení, ubytování).

 

d)    Proč je regulativ B2 – domy ve svahu – použit i pro bytový dům Na Vyhlídce – Centrum komplexní péče? Mohl by zde na pozemku parc.č.2955/21 (2902 m2, Lesy ČR) podle tohoto regulativu mohl vzniknout další bytový dům, či řadové domy? Pokud ano - je to z pohledu města žádoucí? (Podle mého názoru ne, zejména s ohledem na dopravní situaci.)

 

6.   Regulativ B3 – Bydlení – zahradní čtvrť

a)    V porovnání se stávajícím UP tento návrh umožňuje vyšší zastavěnost, což se domnívám není žádoucí. Pro oblast mezi ul.5.Května a Pražskou byl dosud regulativ (BC2) pro vel.pozemku min. 900 m2 a max. zastavěnost 20%, návrh stanoví min.velikost pozemku 800 m2 a max. zastavěnost 25%, pro řadové domy nebo stavby v prolukách až 40%. 

Domnívám se, že zastavěnost by se neměla plíživě zvyšovat a rozhodně by neměla být vyšší pro řadové domy (tj. UP by neměl motivovat k výstavbě řadových domů). Ochrana charakteru čtvrti by měla být prioritou. Navrhuji proto rozlišit možnou míru zastavěnosti tak, jak to je ve stávajícím UP a pro oblast mezi ul. 5.Května a Pražskou zachovat max. výši zastavěnosti 20% (a to i pro řadové domy) a pro oblast od ul. Pražské směrem k polím na Karlík zastavěnost 25% (a to i pro řadové domy).

 

b)    Hlavní využití stanovené regulativem je příliš vágní – bydlení, navrhuji zpřesnit na individuální rodinné domy, aby nebylo možné v oblasti stavět domy bytové.

 

c)    Zastavěnost by měla neměla být vyšší pro řadové domy, ale shodná pro všechny typy výstavby.

 

d)    Zároveň si nejsem jistá, zda by některé z uvedených druhů přípustného využití (veřejné stravování) a podmíněného využití (ubytování) svým charakterem nerušily obytný charakter území a neměly by být ze seznamu vynechány (možné obtěžování sousedů).

 

7.   Regulativ B4 – Bydlení – domy v Luhu

a)    Regulativ stanoví (ve srovnání s ostatními oblastmi) poměrně vysokou možnou míru zastavěnosti (30%, nyní 28%) a oproti stávajícímu plánu zmenšuje min. velikost pozemku z 800 na 600 m2. V území se nachází několik domů na rozlehlých pozemcích (více než 2000 m2). Podle navrženého regulativu by na těchto velkých pozemcích mohly vzniknout další domy (až o vel. 300 m2).

 

b)    Návrh UP nestanoví max. počet obytných budov na pozemku (tj. 1), neříká nic o dělení pozemků.

c)    Rovněž popis způsobu využití je příliš vágní a umožnil by výstavbu např. bytových domů (v zátopovém území s obtížnější dopravní přístupností). Považuji za vhodné specifikovat, že lze realizovat pouze  výstavbu rodinných domů.

 

d)    Širší využití typu školství, kulturní zařízení, domy s pečovatelskou službou, zdravotnictví, ubytování nejsou pro danou oblast vhodné s ohledem na horší dopravní dostupnost (závory, které jsou hodně často dole a stojící vozy pak blokují ul.Tyršova) a zátopový charakter území.

 

8.   B5 – Bydlení – kompaktní zástavba

a)    Navržený regulativ stanovuje výrazně vyšší možnou max. zastavěnost pro řadové domy – 60% (oproti 40% pro ostatní zástavbu). Domnívám se, že 40% zastavěnost je dostačně vysoká a to i pro případné dvojdomy. Vyšší úroveň zastavěnosti by negativně ovlivňovala kvalitu života v oblasti a snižovala podíl zeleně (u řad. domů návrh povoluje min. 30% zahrady oproti 50% u ostatní zástavby). Procento zastavěnosti i zahrad by mělo být stejné pro všechny typy výstavby, tj. max. 40% zast. a min. 50% zahrady.

 

b)    Popis způsobu využití je příliš vágní, nespecifikuje dostatečně, že jde o rodinné domy. Bez ohledu na to, že v dané oblasti je v tuto chvíli ze 100% bydlení v rodinných domech,  umožňuje výstavbu budov, které by mohly mít negativní dopad na kvalitu života v oblasti – zejména nárůst provozu, omezení parkování (např. ubytování do 30 lůžek, obchody a provozovny do 300 m2 – které není navíc nijak vázáno na trvalé bydlení v objektu, budovy jen nesmí rušit obytný charakter území, což ovšem tento typ provozovny ze své podstaty rušit bude.) Navrhuji umožnit drobné podnikání vázané na bydlení v objektu, nikoliv ale ubytování či obchody.

 

9.   B6 – Bydlení – solitérní bytové domy (sídliště)

a)    Regulativ stanoví, že zastavěnost 20% je stanovena na celou plochu B6, přičemž panelové bytové domy u Pražské ul. jsou v návrhu z území B6 vyjmuty (jsou součástí regulativu OU – obchodní ulice). Vzhledem k tomu, že celková plocha B6 je cca 18500m2, přičemž nyní zastavěná plocha je zhruba 2700 m2, tj.14%, bylo by možné zastavět ještě 6% této plochy, tj.cca 1000m2, což považuji za riziko, které by měl UP omezit. Podle tohoto návrhu by na zelené ploše např. směrem ke Karlickému potoku mohly vzniknout další 1-2 bytové domy, což je nežádoucí, jak z pohledu kvality života stávajících obyvatel, tak z důvodu retenkční funkce této zeleného plochy u Karlického potoka při povodních. Považuji za nutné v návrhu UP specifikovat, že v dané oblasti není možná další další výstavba.

 

b)    Do oblasti B6 by měly být zahrnuty i panelové domy, kterou jsou v tuto chvíli součástí obchodní ulice (OU). Regulativ B6 umožňuje podmíněné zřízení obchodů v těchto domech,  není proto důvod, aby část sídliště měla jiný regulativ.

 

c)    Návrh ÚP neřeší prostory pro parkování, které, dle slov občanů, kteří zde žijí, v tuto chvíli nedostačují. Nebylo by možné zvážit rozšíření parkovišť u těchto bytových domů?

 

10.   Regulativ B7 – Bydlení – domy v lese

a)    Není stanovena min. velikost pozemku ani počet staveb na pozemku. Argumentace tím, že nehrozí rozšiřování stávající zástavby (převážně chatové či vilové s velkými pozemky) vzhledem k stanovenému procentu zastavěnosti (15%) není v řadě případů pravdivá.

 

b)    Regulativ neříká, kolik obytných budov může na pozemku vzniknout, což by mohlo vést k zahušťování výstavby. 

Na velkých pozemcích by tak i při 15% zastavěnosti mohly vzniknout velké domy (ok) či domů několik (např. pozemky umístěné  v ul. Na Vyhlídce pod Centrem komplexní péče parc. č. 2924/1, 2924/2, 2939 a řada dalších v ul. Na Vyhlídce mají velikost přes 2000 m2, přičemž na pozemku o velikosti 2tis.m2 by dle tohoto regulativu mohl vzniknout 1 dům o velikosti 200 m2, ale také 2 domy, každý o vel. 150 m2 – byla by splněna jak podmínka % zastavěnosti, tak velikost budovy).

 

c)    Další problém vzniká u pozemku Českých lesů parc.č. 2898/1 o rozloze 13730 m2 , na kterém je v tuto chvíli 13 chat (o plochách 25-53 m2, dle katastru celkem v tuto chvíli s celkovou zast. plochou cca 485 m2, tj. 3.5% zastavěnost). 15% zastavěnost by na tomto pozemku umožnila zastavět 2059 m2, což při počtu 13 chat znamená v průměru možnou zastavěnou plochu 158 m2 na jednu chatu, což je velikost velkého rodinného domu. Není tedy pravda, že tento regulativ by zabránil přeměně těchto chat na rodinné domy. Ve chvíli, kdy by se chataři dohodli s vlastníkem pozemku, byla by tato přeměna možná. Navíc, ti z chatařů, kteří by byli dostatečně rychlí, by mohli, dle tohoto regulativu, postavit domy i o zast.ploše 200 m2 (ti poslední by už museli stavět domy menší).

 

d)    Regulativ neříká, zda je, či není možné dělit stávající pozemky, přičemž některé z nich jsou poměrně velké. V případě dělení by zde i při 15% zastavěnosti mohly vzniknout velké domy (200 m2 zast.plochy).

 

e)    Považuji proto za nutné upravit tento regulativ tak, aby bylo zajištěno zachování velkých pozemků u vil, které pod tento regulativ spadají (zejména v ul. Na Vyhlídce) a nebylo umožněno tyto pozemky dále dělit a zastavovat dalšími domy, případně stanovit min. velikost pozemku.

 

f)    U lesních pozemků s chatami, tam kde je pro město v tuto chvíli vhodné zachování chatové výstavby (např. lesní pozemek 2898/1 k němuž v tuto chvíli nevede ani řádná komunikace), by bylo vhodné vytvořit jiný regulativ, který by neumožňoval rozšiřování zastavěné plochy chat a zabránil tak jejich postupné přeměně na trvalé bydlení (navrhovaný regulativ tuto změnu naopak podporuje!).

g)    Další rozpor se nachází v textové části regulativu, který přímo stanoví, že zóna B7 je určena primárně pro bydlení, což v případě chat v lese  na poz. 2898/1 není a dle mého názoru by vzhledem k absenci infrastruktury (vozovka, sítě) nemělo být pro příštích 10 let pravdou.

 

11.   Regulativ B8 – Bydlení a chaty v Luhu

Vzhledem k tomu, že navrhovaná min. velikost pozemku je 800m2 a max.velikost budovy 150 m2, je navrhovaná max.zastavěnost (25%) příliš vysoká.  S ohledem na to, že se jedná o převážně chatovou oblast v záplavové oblasti, domnívám se, že max. zastavěnost ve výši 10-15% by byla vhodnější.

 

12.   Regulativ UK – Usedlosti v krajině

Regulativ UK zahrnuje vedle oblasti Bukovka přiléhající k ul. Pražská, kde jsou v tuto chvíli rodinné domy,  i oblast v polích, kde jsou nyní pouze malé chatičky (poz. 1811/1 – 2104 m2, 1829 – 1356 m2, 1832/1 – 578 m2,  1835 – 600 m2, 1837 a 1839 – spolu 660 m2). 

Regulativ UK umožňuje i v této poměrně izolované chatové oblasti stupeň zastavěnosti (15%, max. velikost budovy 200 m2), díky němuž (a velikosti parcel) bude možné tyto chatičky snadno přestavět na rodinné domy.
Zároveň je v této chatové oblasti v polích rozšiřována zastavitelná plocha (č.7 – Pod Bukovkou, parcely 1843 – 2450 m2, 1841 – 1615m2). Naprosto v rozporu s deklarovaným záměrem nerozšiřovat zastavěné území obce mimo intravilán zde (a na pozemcích s chatičkami) díky tomuto regulativu může vzniknout až 5 rodinných domů uprostřed pole.

Nepovažuji za vhodné rozšiřovat zastavěné území mimo intravilán a domnívám se, že rozvojová plocha 07 (v polích) by měla být z návrhu odstraněna.

Zároveň by měl být pro oblast s chatami na pozemcích 1811, 1829, 1832/1, 1835 a 1837 použit jiný regulativ, než je používán pro oblast s rodinnými domy, aby zde zůstaly zachovány rekreační chaty.

 

13.   Regulativ S – Sport a rekreace

a)    V oblasti s tímto regulativem (kemp, tenis, hřiště Sokola) by neměla být v přípustném  i podmíněném využití možnost staveb, zejména pak ubytovacích zažízení, veřejného stravování, obchodů a prostor pro služby a ani  bydlení. Stavby, které zde stojí, jsou dostačující.

 

b)    V oblasti kempu, tj. v aktivní povodňové zóně by neměla být umožněna žádná další výstavba.

 

c)    V oblasti kempu by bylo vhodné vymezit veřejnou komunikaci pro pěší, aby bylo možné chodit dále podél řeky.

 

14.   Regulativy KZ – Krajinná zeleň a LP – Louky a pastviny

a)    Navrhuji vyjmout z regulativu dopravní infrastrukturu, konkrétně stezky pro cyklisty – ponechat polní cesty, stezky pro pěší; vyjmout drobné církevní stavby, aby bylo zaručeno udržení přírodního charakteru území.

 

b)    VPS D.4 – komunikace vedoucí mezi chatkami v kempu na most (před závorami) – je taková přípojka z hlediska bezpečnosti možná? Proč nestačí stávající přípojka na most z druhé strany? Je toto v souladu s optimalizací trati?

 

15.   Regulativ pro chatové oblasti

V tuto chvíli se chaty v řadě regulativů (B7, B8, UK ) míchají s bydlením, což může přinášet řadu problémů. Zvláštní regulativ pro oblasti s rekreačními chatami by je mohl odstranit.

Nebylo by možné, s ohledem na řadu oblastí s chatami (Bukovka, les nad Brunšovem, Luh), které by bylo vhodné z pohledu města zachovat, vytvořit regulativ, který by stanovoval podmínky specifické pro chatové oblasti (např. max. velikost chaty, aby nedocházelo k jejich rozšiřování a přeměně na trvalé bydlení)?

 

16.   Rozšiřování zástavby mimo současné zastavěné území (Text.část, C.1. - str.14, 15)

a)    Navzdory proklamacím návrh UP rozšiřuje zástavbu mimo současné zastavěné území, konkrétně jde o plochu č. 7 Pod Bukovkou, plochu č.1 – Dobřichovice – sever (Hranice sídla je „na několika místech mírně adjustována za účelem dosažení kompatního tvaru sídla“ (str.13, odst.3)).

1. Domnívám se, že v případě plochy č.7 – Pod Bukovkou by zástavba neměla být městem podporována (jde o plochy uprostřed polí, mimo zástavbu).
2. U plochy č. 1 – Dobřichovice – sever rovněž není nutné v tuto chvíli určovat tuto plochu k zastavění (přesto, že to tak bylo už ve stávajícím UP), protože dle informací z katastru celé pole až ke Karlíku (pozemek č.1872/1 o rozloze 335 tis.m2, včetně plochy cca 30 tis.m2 určené pro novou zástavbu cca 31 rodinnými domy v etapě II.) patří Státnímu pozemkovému fondu a nehrozí proto žaloby o náhrady. V případě, že Státní pozemkový fond pozemky někomu vydá, a město se při zpracování dalšího UP rozhodne, že je dobré je zastavět, tak bude město v lepší vyjednávací pozici (např. pokud jde o výstavbu komunikací, velikost pozemků atd.) pokud pozemky nebudou UP určeny k výstavbě.

 

b)    Dotaz k nové ploše pro zástavbu č.6 – Nová cesta (parcele č.2901/1 ,majitel Město Dobřichovice, 3900 m2) – jaké jsou plány města s tímto pozemkem?

 

17.   Vymezení dopravních staveb (Textová část, str.16, D.1.1.) 

a)    U nově zřizovaných komunikací chybí stanovení jejich min. šíře, což může vést k následným problémům (týká se téměř všech komunikací, včetně pěších – např. do Karlíka).

 

b)    Komunikace D20 – v popisu na str. 16 Textové části se uvádí „Nová místní obslužná komunikace na pravobřežní náplavce pod mostem včetně nového nájezdu na most. Včetně zrušení části stávající cesty okolo chatiček kempu“. O jaké zrušení jde? Považuji za chybu zrušit stávající cestu okolo chatiček kempu – mapa návrhu UP toto zrušení ale zakresleno nemá (pokud dobře vidím). Bylo by vhodné tuto cestu podél řeky zachovat pro pěší a cyklisty (a zásahové vozy – hasiči, záchranka).

 

c)    Komunikace D20 - Proč je nutné budovat nový nájezd na most? Je to dobrý nápad z hlediska bezpečnosti? Je to v souladu s optimalizací trati? Kdo bude investorem tohoto nájezdu?

 

d)    Obecně u nově zřizovaných komunikací navrhovaných v oblastech nově zastavitelných ploch ( např. Dlouhý díl, sever, Plzeňka) na soukromých pozemcích by bylo vhodné stanovit podmínku odkupu komunikace vybudované investorem na pozemku investora městem za symbolickou cenu (jak je běžně zvykem v jiných městech v případě nové výstavby na zelené louce).

 

e)    V návrhu ÚP chybí komunikace, které byly představeny v rámci projektu optimalizace trati – podchod pro pěší pod tratí směrem z ul. Tyršova do ul. Pod Nádražím, příjezd do oblasti Luhu podjezdem pod tratí od Všenor.

 

f)    Obchvaty Dobřichovic

1. Jak je to s návazností zvažovaného severního obchvatu Dobřichovic na Lety, které rovněž v rámci přípravy nového UP zvažují variantu obchvatu?
2. Je navržená varianta obchvatu, která oddělí areál Průmyslu kamene od zbytku Dobřichovic a zároveň vede blízko stávající zástavby skutečně tou nejlepší? Co by preferovali občané – obchvat ano, ne, jakou variantu (před, či za Průmyslem kamene)? Myslím, že by bylo vhodné toto zjistit.
3. Obchvat z ulice Tyršova přes  Luh, Berounku do ul.Randova – nebylo by možné spojit tuto variantu s rozpracovanou variantou podjezdu do Luhu ze Všenor (v rámci optimalizace trati) a vymyslet variantu, která by obě řešení nějak spojovala (nyní to vypadá, že řešení v návrhu UP projekt optimalizace trati ignoruje).

 

18.   Odvádění povrchových vod, protierozní opatření  a ochrana před povodněmi (Text.část - str.18 D.3.1.; str.21, E.3 a E.4)

a)    Pro oblast Brunšova je navržena realizace protipovodňového příkopu kolem zastavěného území, který by odváděl srážkovou vodu z lesa podél zastavěného území. Dotaz – proč je nutné budovat podél celého území příkop, není možné svod vody do příkopů na řadě míst řešit valy (jednodušší a levnější vybudovat i udržovat, zadržovaly by více vody v lese = výrazně účinnější protierozní opatření nežli příkop, nápor vody na dešťové stoky by nebyl tak velký jako v případě příkopu)?

 

b)    Jak vypadá dešťová zdrž, jak je nákladné její vybudování a údržba? Neexistují i nějaká jiná řešení?

 

c)    Vedení protipovodňové hráze ul. Randova k ul.Pražská – nepovede to ke vzniku „bazénu“ ve velké části Dobřichovic?

 

19.   Absence jasně vymezených ploch pro občanské vybavení

Považuji za nutné změnit v návrhu označení těchto ploch: škola, školka, Sokol, diagnostický ústav, školní dílny z OU - obchodní ulice, plochy B3 apod. na takové, které odpovídá jejich skutečné funkci, tj. občanské vybavení,sociální služby a školství apod., aby nehrozilo, že je bude možné využít jinak.

Oproti stávajícímu UP v návrhu chybí jasně označené plochy pro občanské vybavení – např.oblast školy je označována jako obchodní ulice, totéž u sokola (tělocvičny a související budovy), či pozemky Diagnostického ústavu (část je OU, část B3), což je velmi zavádějící a mohlo by to v budoucnosti vést k problémům. 

Např. v tuto chvíli nezastavěný pozemek č.218 za Diagnostickým ústavem (plocha 5147 m2, majetek ČR, je součástí Diagnostického ústavu) je v návrhu označen jako plocha B3; v případě prodeje pozemku by na něm, dle návrhu UP, mohly vzniknout bytové domy (regulativ B3 je nezakazuje), řadové (zast.40%) či rodinné domy (zast.25%, min. vel. pozemku 800m2, tj. 6 rodinných domů).

 

20.   Další otázky

1. Návrh UP neobsahuje žádnou predikci možných scénářů vývoje počtu obyvatel v další 10-15 letech a jaké dopady by tyto scénáře měly na infrastrukturu města. Bylo by vhodné ho doplnit. (V předešlé verzi UP tato predikce byla.)
2. Řeší návrh UP problematickou situaci u prodávaných pozemků města naproti tenisu? Mohl by ho nějak řešit?
3. Je v ul. Pražská skutečně funkční dešťová kanalizace (poté, co došlo k zasypání příkopů)? (v textu se uvádí, že ano)