Návrh Územního plánu ve svém zaměření má skvostné ideály, které se líbí všem, při bedlivějším dešifrování textu idejí a následných přípustných regulativů si bohužel s těmito idejemi v mnohém protiřečí, případně je přímo neguje. Navíc používá výrazy jako „vhodně“ nebo „žádoucí“, které jsou silně subjektivní , na což jistě tvůrce plánu právo má, avšak v případě tak „žádoucích“ přípustných využití by bylo zapotřebí taková tvrzení doložit prognózami, dopravní studií a studií demografického vývoje při maximálním stavu zastavěnosti a maximálním zatížení dopravní infrastruktury. To je věc zásadní, kterou v návrhu ÚP zcela postrádám. Proč maximálního? Právě proto, že se každý profesionální stavebník bude na povolené regulativy na stavebním úřadě odvolávat, a v tom okamžiku, kdy nebudou jasně stanoveny hranice možného, mu nikdo už nezabrání v tom, aby možnosti nevyužil do maxima. Mám s tím vlastní zkušenosti, a proto vím, o čem hovořím.
1/ PRAŽSKÁ ULICE JAKO OBCHODNÍ ULICE
Text: „Průjezd Pražskou ulicí nedává v tomto úseku žádnou známku o tom, že se jedná o centrum Dobřichovic. Místo působí velmi periferně a naprosto zaměnitelně s jakýmkoli jiným místem v pražské aglomeraci. Územní plán proto navrhuje rozšířit městské centrum o úsek ulice Pražská.“
Poznámka: Obecně zavedení regulativu „obchodní ulice“ (ať v oblasti ul. Pražská či Tyršova) umožňuje výstavbu bytových domů v této oblasti a mohl by podstatnou mírou zhoršit kvalitu života nejen v těchto ulicích, ale i v ulicích přiléhajících. Pokud občané deklarují, že to, čeho si na Dobřichovicích váží, je bydlení v rodinných domech v zahradách, pak by bylo špatné tímto regulativem bydlení znehodnocovat. Z toho důvodu jsem zásadně proti regulativu, který paušalizuje celou ulici Pražskou jako obchodní. Jde o koncept, který naprosto nerespektuje charakter stávající výstavby a jeho zavedení by mohlo negativně ovlivnit život nejen v daných ulicích ale i v ulicích sousedících (umožňuje vysokou zastavěnost – 60%, minimalizuje procento zahrady na 20%, nutí obyvatele nových domů do přípravy na obchodní parter, k orientaci budov do hlučné ul.). Domnívám se, že by v daných oblastech měl platit stejný regulativ jako v okolních ulicích, tj.B2, B3, B5, B6 (všechny tyto regulativy do určité míry umožňují drobné podnikání).
V ul.Pražská by bylo vhodné ponechat rodinné domy odsazené od silnice a v případě zájmu umožnit přízemní provozovny malé velikosti u silnice. Za zásadní problém považuji rovněž to, že o takovém návrhu dosud neproběhla žádná diskuse či anketa u vlastníků dotčených pozemků. Není tedy vůbec jasné, zda obyvatelé Pražské podporují takovou iniciativu, která by nepochybně měla dopad na kvalitu života nejenom přímo v oblasti podél ul.Pražská, ale ovlivnila by i život obyvatel na sousedních pozemcích. Bez provedení analýzy nebo průzkumu minimálně u dotčených vlastníků považuji za nutnost, o slušnosti nemluvě.
Odkaz na text.část Odůvodnění B.1.1.
Vhodná řešení územního rozvoje je zapotřebí hledat ve spolupráci s obyvateli území i s jeho uživateli a v souladu s určením a charakterem oblastí.
Sporné se jeví rovněž zařazení sídliště a diagnostického ústavu do Obchodní ulice. Diagnostický ústav je nutné vyjmout z plochy OU a B3. Je to zařízení, které slouží specifickému úkolu, a proto je třeba ochránit celé území před potencionálními zájemci o další výstavbu bytových domů v těchto místech. Využijme regulativ z platného územního plánu.
Na sídlišti doporučuji zachovat volné plochy pro parkovou či zahradní zeleň, případně rozšíření parkoviště pro obyvatele bytovek. Plochy jsou v majetku státu.
Pokud by zůstalo označení OU,je nebezpečí, že zde vyrostou budovy a nebude ani zeleň, ani místo na parkování.
2/ STANOVENÍ PLOCH OBČANSKÉHO VYBAVENÍ
V území nejsou v návrhu plochy občanského vybavení.
V Informačním listu z 16.února 2015 vyšel článek /autor Ing.arch.Mejsnarová/ , který zobrazuje mapu Dobřichovic, kde zastavitelné plochy zabírají téměř polovinu území města. Upozorňuje na úkol pro zastupitele, že pro další obyvatele, kteří mohou podle množství zastavitelných ploch zvýšit počet až o 1600, bude třeba posílit dopravní infrastrukturu,chodníky, cesty pro cyklisty, vymezení ploch pro novou občanskou vybavenost /škola,školka,kulturní zařízení, místa vhodná pro zájmovou a sportovní činnost mládeže, sociální služby pro seniory,plochy technických služeb, plochu pro zařízení hasičů,kapacitní knihovnu a další/ S plochami rezervními, vyhrazenými pro občanskou vybavenost jsem se zatím v návrhu ÚP nesetkal. Navrhuji zvýraznit v návrhu územního plánu plochy, které by stabilizovaly současný stav bez toho, že by mohly v budoucnu sloužit jiným účelům než občanské vybavenosti, případně odůvodnit ,proč to nelze, a dále stanovit rezervní plochy na občanské vybavení pro rozvoj do budoucna.
3/ PLOCHY C2 U MALÝCH ZÁVOR
ulice Všenorská a Pod nádražím nechat plochy bydlení B4,odstranit C2
tyto plochy bydlení v rodinných domech umožňují obchod a služby. V rámci optimalizace trati má být přejezd uzavřen , což návrh zatím nereflektuje. Jestliže se zvýší počet obyvatel, zaměstnanců,apod, přibudou komplikace s dopravní infrastrukturou. Jde rovněž o zástavbu s rodinnými domy, a pokud se kdokoliv z místních obyvatel rozhodne zřídit zde obchod nebo provozovnu viz pneuservis, současný regulativ mu v tom nebrání. Regulativ navrhuji stanovit „pouze pro místní potřebu, aby zde nevznikaly provozovny s celorepublikovou působností náročné na hluk, dopravní zatížení/plastová okna/ apod.
v ulici Tyršově jsou v místech ploch C2 ve vlastnictví obce, oblast křovin ve svahu podél pravé strany Tyršovy ul. směrem na Prahu mezi ul.Svážná a Černolická – jde o strmý svah, kde je obtížné cokoliv stavět, měl by zůstat zelený (zeleň zadržuje vodu tekoucí z kopce) a spadat např. pod regulativ ZM
Těžko představitelná je i plocha OU v oblasti vyústění ulice Strmé do Tyršovy, kde jsou nově zrekonstruované domy, které by se nejdříve musely odstranit. Cena za takto získanou plochu by asi nebyla adekvátní výsledku viz Restaurace Na schůdkách, kde je nebezpečný a malý prostor pro parkování apod.
4/ PRO PLOCHY B1-B8 STANOVIT HLAVNÍ VYUŽITÍ BYDLENÍ V RODINNÝCH DOMECH, VILÁCH, MAXIMÁLNĚ DVOJDOMCÍCH.
„Dobřichovice jsou charakteristické svou polohou na řece Berounce a vilovou zástavbou. Územní plán navrhuje zachovat a posílit stávající hodnotný charakter residenčních čtvrtí, které proto rozděluje do různých kategorií bydlení. Pro každou kategorii stanovuje pravidla využití a prostorové regulativy tak, aby byl jejich jedinečný charakter zachován a rozvíjen. „
Vyšší míra zástavby (zahuštění a povolení jiného typu budov nežli rodinných domů) navrhovaná v některých oblastech, dle mého názoru, tento cíl ÚP popírá a mohla by naopak vést ke zhoršení kvality života v některých oblastech. Navrhuji proto veškerou regulaci stanovit na rodinné domy a vily, případně dvojdomy.
5/ U NÁDRAŽÍ místo původního návrhu Retail parku zvýšit možnost parcel na minimum 1500m2
tak, jak stanovuje regulativ B1. Proč by měla tato plocha být výjimkou?Je to nezastavěná plocha, kde můžeme určit územním plánem všechny regulativy! Využijme toho.
Regulativ (v rozporu se svým slovním popisem) povoluje vznik malých stavebních pozemků, min. velikost 800 m2, na severní str. ul. Na Plzeňce, u ul. Podstrání na nově vymezené zastavitelné ploše (zvažovaný Retail park). Vzhledem k tomu, že tato oblast přímo sousedí s vilovou čtvrtí Brunšovem, je důležitou retenční plochou a dosud byla zelená, považuji za vhodné požadovat min. velikost pozemků 1500 m2 (o větší velikosti pozemků se hovořilo i v době, kdy přišel investor s nápadem Retail parku). Vzhledem k tomu, že i v oblasti s regulativem B2 je min. velikost pozemku 1500 m2, považuji za logické stanovit tuto velikost pozemku i zde.
Plocha území je 16731 m2 (parc.č.2233), tj. při velikosti pozemků 1200-1500 m2 může vzniknout cca 10-12 domů, při ploše 800 m2 cca 18-20 domů, což je velký rozdíl i pokud jde o zátěž pro město.
6/ PLOCHU B1 U NÁDRÁŽÍ
navrhuji ponechat pro rozšíření plochy parkoviště – namísto bydlení B1
Uvědomme si, že plocha těsně přiléhá ke drážnímu tělesu z jedné strany a tranzitní silnici ze strany druhé. Z hlediska hluku, prachu apod. je to nevhodná lokalita pro bydlení. V budoucnu při počítaném zvýšení počtu obyvatel se budou dále zvyšovat nároky na parkování. Leda že by se zde uvažovalo o stavbě velkoplošných garáží. Ale upozorňuji na rezervu pro plánované navázání objízdné trasy, která kříží drážní těleso a půlí zobrazenou plochu.
7/ NA SEVER ULICE POLNÍ
navrhuji v současné době vyjmout ze zastavitelné plochy.
„Územní plán stanovuje důslednou ochranu volné krajiny a v maximální možné míře pracuje při
krajinné koncepci s prvky územního systému ekologické stability a dalšími prvky územního
plánování. V době překotné urbanizace a zrychlené zástavby polí a luk je téma vedení čáry zastavitelného území (hranice sídla) nejdůležitějším úkolem územního plánu. V návrhu je snaha maximálně zachovat současnou rozlohu sídla, hranice je pouze na několika málo místech mírně adjustována za účelem dosažení kompaktního tvaru sídla.“
Pozn: slovo“ Důslednou“ znamená bezvýhradnou, absolutní. , Proč se v etapizaci 2: navrhuje zastavitelnost polí severně od Polní ulice mezi zastavitelné plochy? Nový ÚP může pole vyjmout ze zastavitelných ploch. Přitom nemaří zájmy současných majitelů, neboť zmíněné pozemky na sever od Polní jsou dosud ve správě státu. Co by zastavěním pole získala většina občanů Polní ulice a Dobřichovic? Potřebuje město pozemky na rozvíjení infrastruktury nebo občanské vybavenosti? Jaké? Kde jsou pro ni rezervní pozemky? Zastavování polí podle toho, jestli jsou hranice města hranaté nebo kulaté je přeci úplně lhostejné. A je lhostejné, zda to ze vzduchu a na mapě působí esteticky či nikoliv. „Za účelem dosažení kompaktního tvaru sídla.“
8/ REGULATIV UK POD BUKOVKOU
umožňuje i v této poměrně izolované chatové oblasti stupeň zastavěnosti (15%, max. velikost budovy 200 m2), díky němuž (a velikosti parcel) bude možné tyto chatičky snadno přestavět na rodinné domy. Zároveň je v této chatové oblasti v polích rozšiřována zastavitelná plocha (č.7 – Pod Bukovkou, parcely 1843 – 2450 m2, 1841 – 1615m2 ) – naprosto v rozporu s deklarovaným záměrem nerozšiřovat zastavěné území obce mimo intravilán zde (a na pozemcích s chatičkami) díky tomuto regulativu může vzniknout až 5 rodinných domů uprostřed pole.
9/ PLOCHA S -KEMP navrhuji vyjmout ze zastavitelného území
plocha kempu je v aktivní záplavové zóně, kterou by měla obec chránit, ne umožňovat využití viz regulativ. Plocha je navíc chybně označena jako zastavěné území, což není , a není ani v intravilánu. V oblastech s tímto regulativem (kemp, tenis, Sokol) by neměla být v přípustném i podmíněném využití možnost staveb, zejména pak ubytovacích zařízení, veřejného stravování, obchodů a prostor pro služby a ani bydlení. V oblasti kempu, tj. v aktivní povodňové zóně by neměla být umožněna žádná další výstavba.
V oblasti kempu by bylo vhodné vymezit veřejnou komunikaci pro pěší
10/ PODPORA ZMĚNY BIOCENTRA LBC 101 na velikost 3ha umožňující zákonem a zabrat pouze pravý břeh bez cyklostezky
1/ Není zdůvodněna velikost 12 ha
2/ Pro obec to může do budoucna znamenat problémy, protože LBC jsou plochy přírodní a pokud bude prosazena vyhláška, co se v nich sní a nesmí, může to pro obec znamenat veliké komplikace, vzhledem k tomu, že je na levém břehu cyklostezka a sekaná louka apod…
11/ Z PLOCH PŘÍRODNÍCH KZ – krajinná zeleň vyjmout přípustné využití.
Krajinná zeleň jako hlavní využití poskytne luční porosty, pastviny a extenzivní louky ke kosení. Rozptýlená vysoká zeleň, vegetační doprovod protierozních opatření, remízy a meze pro ekologickou stabilizaci krajiny, porosty střední a vysoká zeleň. Cesty se mohou prošlapat kdekoliv a u regulativu, který obecně připouští využití protipovodňových opatření hrozí rozšiřování hráze směrem k řece tak, že bude zúžena plocha pro rozliv.
12/ PARKY navrhuji vyjmout hlavní využití hřbitovy a vše, co s tím souvisí
ZÁVĚREM
Z textu odůvodnění návrhu v oddílu B.1.1. vyplývá mimo jiné, že:
9/ Možnosti nové výstavby je třeba posuzovat vždy s ohledem na to, jaké vyvolá nároky na změny veřejné dopravní infrastruktury a veřejné dopravy. /Brunšov/ Chybí dopravní studie.
10/ Je třeba vytvářet podmínky pro preventivní ochranu území a obyvatelstva před potenciálními riziky a přírodními katastrofami v území (záplavy, sesuvy půdy, eroze atd.) s cílem minimalizovat rozsah případných škod. /Kemp, Dlouhý díl, V luhu, Na Plzeňce./Zejména zajistit územní ochranu ploch potřebných pro umísťování staveb a opatření na ochranu před povodněmi a pro vymezení území určených k řízeným rozlivům povodní.
11/ Vymezovat zastavitelné plochy v záplavových územích a umisťovat do nich veřejnou infrastrukturu jen ve zcela výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Vymezovat a chránit zastavitelné plochy pro přemístění zástavby z území s vysokou mírou rizika vzniku povodňových škod./ Severní část Polní/
