Připomínky k návrhu územního plánu - FOD - Fórum občanů Dobřichovic

 Podrobně jsme prostudovali návrh územního plánu a sepsali k němu připomínky. Všem doporučujeme, aby si prostudovali alespoň co se týká jejich okolí a místa kde bydlí, a jestli souhlasí s tím, jak je to navrženo.... Připomínky se mohou podat do 16.6.2016 na úřad v Černošicích - buď přes podatelnu nebo doporučeně poštou. Jak správně napsat připomínku je v samostatném článku.

Věc: Připomínky k návrhu  územního plánu obce Dobřichovice

 +) Území se specifickými podmínkami

Text připomínky:V územním plánu je vymezeno území se specifickými podmínkami způsobu využití a prostorového uspořádání (dále jen území se specifickými podmínkami) nad plochami s regulativem C1, OU a B3. Tyto specifické podmínky nejsou v regulativech (C1, OU a B3) popsány. Dle regulativů v C1 nebude u těchto ploch stanovena výška budovy ani min. velikost pozemku a v lokalitě se specifickými podmínkami B3 nebude regulováno nic. Aby tyto lokality zůstaly bez regulace je nepřípustné z důvodu ochrany vlastníků v této lokalitě, kteří musí mít jasnou představu, jak bude lokalita využívána.  

Odůvodnění:   Jde o lokality, které jsou v blízkosti centra v zástavbě rodinnými domy (ulice Na chmelnici, Lomená, Fügnerova, nebo dokonce v záplavovém území řeky – ulice 5. Května). Pokud nebude jasná regulace, co se v těchto územích se specifickými podmínkami může, nebude pro správní rozhodování taková situace jednoduchá a může to způsobit mnoho problémů a nevyhovující neregulované stavební činnosti.

++)Rodinný dům / bytové domy:

Text připomínky: Architekt nepoužívá (odmítá používat) pouze termín rodinný dům při určení typu zástavby a to i v místech, kde je tato zástavba (tj. rodinné domy) vyžadována stávajícím ÚP – ve stávajícím ÚP je výstavba rodinných domů vyžadována pro všechny plochy BC, tj. plochy, které jsou v Návrhu regulovány regulativy B1, B2, B3,B4,B5, B7, OU a část C1, C2. 
Místo termínu výstavba rodinných domů je v Návrhu používán nadřazený termín „bydlení“, který ale zahrnuje kromě rodinných domů i domy bytové, řadové atd.. Omezení na 3 bytové jednotky ve stavbě, které je uváděno u některých regulativů (B1, B2, B4, B5, OU) není totéž jako rodinný dům – naopak, může jít o dům bytový. Nejasný je i termín soubor staveb – co se jím myslí. Chybí jednoznačný výklad.

Odůvodnění: Dle ČSN 734301 je rodinný dům menší samostatná budova o nejvýše dvounadzemních a jednom podzemním podlaží a podkroví určená k bydlení, v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům obvykle obsahuje jeden nebo několik málo bytů, maximálně však 3 byty. 
Definice rodinného domu, která je v současném ÚP používána na všech plochách BC (v návrhu regulativy B1, B2, B3,B4,B5, B7, OU a část C1, C2) je přísnější  (stanoví podlažnost, využití budovy) a není jasné, proč není používána, když doposud byla v Dobřichovicích v ÚP bez problémů ve všech těchto územích používána a v Zadání ÚP nebylo nikde vyžadováno, aby došlo k jakékoliv změně v tomto směru. Naopak Zadání jasně říká, že cílem ÚP je chránit stávající charakter území.
Dopady této terminologické změny mohou být velké,  a to zejména v oblastech, kde dosud byly povoleny pouze rodinné domy nebo kde je povolena nová výstavba na zelené louce (Brunšov, Dlouhý díl). 
Pro příklad - plocha v těsném sousedství Brunšova na louce naproti železniční dráze měla být dle vyjádření představitelů města určena pro zástavbu rodinnými domy, nicméně navržený regulativ umožňuje např. výstavbu bytových viladomů, každý s 3mi byty, což může vést nejen k zástavbě na max. možnou míru (a minimalizaci zahrad na 10% pozemku, což je v dané oblasti velmi nežádoucí – jde o důležité retenční území pod svahem Brunšova), ale i k vyššímu počtu obyvatel. Uvedené platí i pro další oblasti Dobřichovic, kde je dosud zástavba domy rodinnými, tu architekt dostatečně nechrání. 
Pokud dosud bylo v ÚP na většině území Dobřichovic bez problémů používáno omezení výstavby na rodinné domy a negenerovalo to žádné problémy, pak zrušení této regulace a umožnění výstavby bytových domů (ač se 3mi bytovými jednotkami v některých územích) a zvýšení výšky budov oproti současnému regulativu (navržené regulativy plošně umožňují vysoké šikmé střechy – až 6m., tj. v podkroví může vzniknout mezonet, či výstavbu ustoupeného podlaží – 3.5 m) rozhodně není tím, co bylo stanoveno v Zadání (tj.chránit charakter území, zahradní charakter obytných čtvrtí).
Architekt argumentuje, že definice rodinného domu by neumožňovala vznik např. dvoupodlažního domu ve svahu, protože má dvě podzemní podlaží.  Svahy v Dobřichovicích, dosud určené pro výstavbu rodinných domů, jsou nyní už z velké části zastavěny (např. ul. K Lomu) a to i novou zástavbou – právě rodinnými domy a nezdá se, že by požadavek stávajícího ÚP na výstavbu rodinného domu vlastníky omezoval. Většina stavebních pozemků (a to i na Brunšově) se navíc ani v prudších  svazích nenachází. Další argument, že definice rodinného domu neumožňuje vznik funkcionalistických vilek s ustoupeným podlažím považuji za nepodstatný, vzhledem k tomu, že  Návrh se netýká již existujících staveb a regulativ rodinného domu byl doposud bez komplikací ve všech uváděných oblastech používán a investoři s ním neměli problém.

1) Navržené regulativy

Text připomínky: Navržené regulativy (zejména OU, C1, C2, B3) nejsou v souladu s deklarovanou urbanistickou koncepcí na str. 12 a 13 návrhu textu:

• bod C odst. 1:….Územní plán navrhuje zachovat a posílit stávající hodnotný charakter residenčních čtvrtí, které proto rozděluje do různých kategorií bydlení
• bod C odst. 3:…..Rozvoj sídla je směřován dovnitř, k zaplnění rezerv v zastavitelném území a k zintenzivnění zástavby v centrálních částech města
• bod C odst. 4: ……územní plán proto navrhuje rozšířit městské centrum o úsek ulice Pražská.

Odůvodnění:  V jednotlivých kategoriích bydlení jsou povoleny bytové domy, řadové domy apod., které nebudou do budoucna vytvářet „hodnotný charakter residenčních čtvrtí“. Je povolena výstavba bytových domů v oblastech, kde současná platná UPD umožňuje stavět pouze rodinné domy (B3, OU). Je povolena výstavba velkých budov v oblastech, kde jsou v současnosti rodinné domy (C1, OU, B3, B5).
Intenzita zástavby není dle regulativů centralizována, ale je všude- ve všech regulativech bydlení podporována jak maximální velikostí budov, narůstající výškou budov, tak zastavěností pozemku apod.
Ulice Pražská je navržena celá (tj. cca 1,5 km) jako obchodní ulice a nelze tak mluvit o úseku, který rozšiřuje městské centrum.

2) Str. 14 Návrhu, ul. Tyršova

Text připomínky: Na str. 14 Návrhu ÚP, bod 4 Ulice Pražská a Tyršova se tvrdí, že „Územní plán navrhuje proměnit obě ulice na městské obchodní třídy, doplnit podél ulic veřejnou vybaveností, chodníky a stromořadí…“, přičemž reálně v ul. Tyršova návrh neřeší ani rozšíření jediného stávajícího úzkého chodníku podél železnice, natož umístění nového chodníku na straně zástavby, nemluvě o stromořadí. 

Odůvodnění: Vzhledem k šířkovým parametrům vozovky v ul. Tyršova i ulice Pražská (silnice II. třídy) v místě navrženého regulativu OU, je výstavba chodníku na straně zástavby nereálná, ÚP ji konkrétně neřeší a není jasné, jakým způsobem se budou chodci k těmto budovám „obchodní třídy“ bezpečně dostávat. Tvrzení na str. 14 nevychází ze skutečné situace a prostorových možností v oblasti ul. Tyršova. 

3) Územní rezervy obchvatů / obchvaty - návrh

Text připomínky: Na str. 15 v úvodu jsou deklarované dvě územní rezervy a přitom v grafické části není na severu obce rezerva obchvatu znázorněna. Obchvaty obce nejsou navrženy jako návrh, ale rezerva (severní obchvat tedy není ani v grafice). V rezervě obchvaty byly drženy po 20 let a vzhledem k rozvoji obce, který je návrhem velmi podporován, obchvat v budoucnu bude potřeba. V Pražské ulici při posledním sčítání (2008, Cityplan) bylo 7019 aut za den – což v současnosti bude výrazně více dle rozvoje v okolních obcích a v Dobřichovicích.

Odůvodnění:  Obchvaty by měly být navrženy – ne jako rezerva, ale návrh řešení se všemi okolnostmi, kterou odbornost projektanta vyžaduje, a proto si obec takového člověka najímá. Vzhledem k tomu, že návrh obchvatu je v územní dokumentaci obce 20 let, a návrh územního plánu nenavrhuje jiné řešení jak dopravu zklidnit – naopak navrhuje veliký rozvoj, je důležité, aby tento problém územní plán řešil nebo řešení navrhoval. Nelze navrhovat rozvoj bez ostatních hledisek jako jsou veřejná infrastruktura a občanské vybavení. 

4) Protipovodňové opatření

Text připomínky: V rámci rezervy R1 řešit i protipovodňové opatření pro zastavěné území za ČOV.

Odůvodnění:  Jde o východní lokalitu zastavěného území a zastavitelných ploch, kde jsou převážně rodinné domy, a je navržena nová ploch pro výrobu. Nelogicky je navržena protipovodňová hráz v ulici Randova a je tak v zájmu obce, aby tato východní lokalita byla také chráněna před povodní hrází (Q50) vedena například na navržené ploše obchvatu. 

5) Dopravní stavby

Text připomínky: Dopravní stavby D7, D8, D10, D11 jsou navrženy k rozšíření nebo jako nové, přitom není důvod anebo jsou stávající.

Odůvodnění: Není zdůvodněno v textu. 

6) Grafická část x textová část

Text připomínky: Nesouhlasí grafická část hlavního výkresu a dopravní infrastruktury – nájezd na most, veřejné parkoviště v ulici Pod nádražím.

Odůvodnění: Výkresy nejsou v souladu a jedná se tak o zavádějící informace. 

7) Bilance rozvoje bydlení

Text připomínky:  V Návrhu zcela chybí bilance rozvoje bydlení. V zadání ÚP se na str. 7 hovoří o rámcové prognóze počtu obyvatel, „z níž se stanovuje předpokládaný počet obyvatel v r. 2020 na cca 3650 obyvatel (oproti 3338 obyvatelům z konce r. 2010, 3404 obyvatel k 1. 1. 2016), na r. 2030 pak 3800 obyvatel.

Odůvodnění:  Tyto prognózy v případě výstavby dalších bytových domů, kterou UP umožňuje, budou zcela jistě překonány, což bude mít vliv na kvalitu života ve městě (kapacita školy, školky, ČOV, atd.). V návrhu UP nikde nejsou uvedené dopady zahuštění zástavby na vývoj počtu obyvatel popsány, zcela zde chybí informace o dopadech na demografický vývoj a OV.

Skutečný počet obyvatel v zadání (3650) nebude dodržen, skutečný počet v současnosti je minimálně navýšen o nové obyvatele přestavby statku (53bj) – to je kolem 160 obyvatel, tzn. ke konci roku 2016 bude už stávající počet obyvatel Dobřichovic 3560. 

8) Občanského vybavení

Text připomínky:  Nejsou specifikovány a stabilizovány plochy občanského vybavení. Zadání str. 9 E. 3: Návrh ÚP: Prověří dle bilance rozvoje bydlení další potřebné plochy OV zejména pro sociální služby a zdravotnictví.

• Rozpor Zadání ÚP s Návrhem, kde na str. 18 D. 3 Návrh specificky říká, že nevymezuje plochy pro OV.
• Regulativ pro Dětský diagnostický ústav nezajišťuje využití plochy pro OV ve veřejném zájmu – zdravotnictví, školství anebo sociální služby (rozpor i s požadovanou podporou zaměstnanosti v místě). Současná zahrada Diagnostického ústavu je navržena k zástavbě – a to i bytovými domy.
• Nejsou chráněny ani další plochy OV, které doposud chráněny byly a je umožněno jejich využití pro jiné účely (např. plocha Sokola – lze vybudovat obrovský obytný areál, Dětský diagnostický ústav, školská a zdravotnická zařízení)) +pozemek školních dílen, rezervovaný pro dům pro seniory

Odůvodnění: Absence stabilizovaných a navržených ploch občanského vybavení (školství, zdravotnictví, sociální služby, sport, hasičská zbrojnice) představuje velké riziko do budoucna u některých ploch a umožňuje změnu jejich využívání (někde ji dokonce přímo navrhuje), což jde proti zájmům města. 

9) Vymezení biocentra

Text připomínky: LBC 101 je vymezeno bez odůvodnění 10ha, trváme na vymezení biocentra pouze na řece a pravém břehu řeky, kde nevede cyklostezka a je zde přírodní charakter biocentru vlastní.

Odůvodnění:  V textu jsou na str. 19 popsány podmínky pro plochy biocenter.  V těchto podmínkách se mluví o využívání biocentra a nežádoucím snižování ekologické stability apod. Biocentrum je vymezeno i na straně levého břehu tak, že zabírá velké území louky, která je sekána každý měsíc a využívána pro kulturní a společenské akce a festivaly a vede zde cyklostezka (Eurovelo), kvůli které se kácejí a budou kácet stromořadí, aby nebyli cyklisté ohroženi. Vzhledem k tomu, není opodstatněné vymezení na 10ha, když stačí 3 ha (metodika ÚSES). Vzhledem k využívání a funkci pro obec není vhodné takto široké vymezení. Pro ochranu louky na levém břehu je postačující regulativ KZ. 

10) Pěší komunikace podél Karlického potoka

Text připomínky: Podél Karlického potoka vymezit pěší komunikaci v řádných parametrech dle normy.

Odůvodnění:  Pokud se žádá o dotace, je nutné mít komunikace vymezené v územním plánu nyní na pozemku potoka prokázat veřejný zájem a prokázat kudy povede komunikace. 

11) Vymezení lesních cest

Text připomínky: Nejsou vymezeny lesní cesty pro občany a turisty ani ve stávajícím rozsahu pozemku.

Odůvodnění: Pokud se žádá o dotace, je nutné mít komunikace vymezené v územním plánu, navíc některé historické cesty v lese patří mezi historické hodnoty města. 

12) Zastavitelná ploch Kemp x aktivné zóna řeky

Text připomínky: Na str. 20 kapitola E. 5 první odrážka „je navrženo uvolnění břehů řeky Berounky od zástavby“ je v rozporu s navrhovaným regulativem S2 - Kemp  a tábořiště, kde je navržena zastavitelná plocha.

Odůvodnění:  V ploše, kde se nachází kemp je vymezena z roku 2012 hranice aktivní zóny řeky. Dle Zákona č. 254/2001 Sb., o vodách § 67: (1) “V aktivní zóně záplavových území se nesmí umísťovat, povolovat ani provádět stavby s výjimkou vodních děl, jimiž se upravuje vodní tok, převádějí povodňové průtoky, provádějí opatření na ochranu před povodněmi, nebo která jinak souvisejí s vodním tokem nebo jimiž se zlepšují odtokové poměry, …“.

Na základě tohoto zákona není v území povoleno stavět stavby, které jsou v regulativu „povoleny“ v přípustném využití (stavby doplňkové, veřejné stravování, obchody, služby nevýrobního charakteru do kapacity 100m²…). Navíc plocha by měla chránit nadregionální biokoridor, nikoliv povolovat intenzivní využití pro cestovní ruch.  

13) Zastavěnost x Q100

Text připomínky:  Str. 21  kapitola F bod 1 zastavěnost:“.…podzemní části staveb se do zastavěnosti nepočítají, pokud vrchní část skladby jejich zastřešení tvoří vrstva zeminy v min. tloušťce 40cm a horní části staveb nevystupují nad úroveň veřejného prostranství a rostlého terénu o více než 0,5m, počítáno včetně vrstvy zeminy. Je li stanovena zastavěnost, musí vždy zůstat min. 10% ze stavebního pozemku bez nadzemních i podzemních staveb…“. Hodnota vyjadřuje pouze zastavěnost, nezahrnuje zpevněné plochy.

Odůvodnění: Dle takového pokynu tedy platí,  že na pozemku stačí pouze 10% bez staveb nadzemních i podzemních, tzn. , že vsakovací plocha by mohla být na pozemku 1000m² jen 100m², zbylou část povinné plochy zahrady může tvořit 40cm hluboká vrstva zeminy na podzemní stavbě. Plus, že v oněch 100m² mohou plochu pokrývat zpevněné plochy?? To je velmi nebezpečné v potenciálně záplavovém území (na veliké části území Dobřichovic je vymezena hranice Q100), navíc bez dešťové kanalizace. 

14) Kapitola F v textu - doplňující regulativy

Text připomínky:  Str. 21, 22 a 23  kapitola F  obsahuje mnoho zásadních závazných informací doplňující regulativy, přičemž tyto informace by měly být obsaženy i přímo u regulativů  – konkrétně výška budov (nad v  regulativech uváděnou max. regulovanou výšku budovy je možné vystavět šiknou střechu s podkrovními podlažími o max. výšce 6 m, nebo jedno ustupující podlaží do výšky 3,5 m), zastavěnost (že zastavěnost nezahrnuje zpevněné plochy) +  u jednotlivých regulativů jsou špatně uvedené odkazy na kapitolu F (odkazuje se pouze na str. 22). Text pro výklad je celkově nesrozumitelný.

15) definice "volný stavební pozemek", "proluka"

Text připomínky: Str. 22 F bod 5, poslední odrážka  - chybí definice „volný stavební pozemek“, formulace je celkově nesrozumitelná (mnoho možných výkladů a je to zásadní a platné pro celé území Dobřichovic, uvedená formulace umožňuje zástavbu jakéhokoliv volného pozemku i když neodpovídá velikostí regulativu).

Text připomínky a odůvodnění:  Návrh ÚP nedefinuje, co se myslí pojmem proluka, který je používán u řady regulativů s tím, že pro stavby v prolukách je  umožněna vyšší zastavěnost (např. reg.C2, B3, B5). Z definice uváděné v normě a různých vyhláškách vyplývá, že v zástavbě rodinných domů se prolukou rozumí nezastavěný pozemek v souvislé řadě pozemků stávajících rodinných domů včetně volného pozemku na nároží ulic, určený k zástavbě rodinným domem. V tom případě je prolukou každý volný pozemek, nebo pozemek na němž dojde k demolici stávající stavby. Není jasné, proč mají být proluky, tj. veškeré nezastavěné pozemky zvýhodňovány možností vyšší zastavěnosti a lze to považovat za snadno zneužitelné.

16) Orientace obytných a pobytových místností

Text připomínky:  Str. 23 F bod 6b) - nesouhlasíme s bodem vyžadujícím orientaci obytných a pobytových místností do uličního prostranství – nelogické potlačení orientace světových stran a jejich využívání v typologii budov (opět bod doplňující regulativy platný všude). Jedná se detail, který nenáleží ÚP.

17) Chybí regulace budov občanského vybavení

Text připomínky: Str. 23 F – říká, že budovy občanského vybavení mohou v odůvodněných případech přesáhnout stanovené prostorové regulativy, přičemž nikde v textu není definováno občanské vybavení (není stabilizováno v územním plánu, je dáno jako přípustné využití území téměř v každé ploše bydlení), není specifikováno, jaké případy jsou považovány za odůvodněné – nesouhlasíme z důvodu možného zneužití, kdy může občanské vybavení přesahovat dané regulativy (hrozí riziko zneužití – např. domy s pečovatelskou službou, které jsou uváděny ve většině regulativů v přípustném využití, byty pro seniory, by mohly přesahovat stanovené regulativy).

Odůvodnění:  Celkově v kapitole F jsou uváděny informace zásadního charakteru, např. týkající se výšky budov, zastavěnosti, atd., které by měly být pro srozumitelnost součástí jednotlivých regulativů. Zároveň je v této kapitole mnoho nejasných informací v regulativech a nejasné znění (budovy občanského vybavení, volný stavební pozemek). Kapitola F není jasně čitelná a špatně se v ní orientuje. 

18)  REGULATIV C1 – Staré centrum

-      Text připomínky: 

• výška budov navržena příliš vysoká – nekoresponduje s okolními stávajícími objekty, nejsou jasně v regulativu řečeny podmínky z bodu F textu (14m, 14+6m u šikmých střech, 14+3,5m u ustupujícího podlaží)
• enormní maximální velikost budovy – oblast Lomená/ Vítova/ Pražská 1000m² + nutnost přípravy na obchodní parter - v současné době je to vilová obytná čtvrť
• enormní maximální velikost budovy – oblast Pražská/ Karlická/ Raisova / Viničná 2500m² = není chráněno současné sportovně rekreační využití Sokola a školy (současné budovy (tělocvičny a penzion) mají 1420m² a 1682m²) , přičemž je možné postavit takto velkých budov (2500 m²) na dostatečně velkém pozemku i více (např. regulativem C1 vyměřená oblast Sokola má více než 11 tis.m², tudíž při zastavěnosti 50% by zde mohly stát 2 budovy o 2500m² zastavěné plochy, vysoké 14 + 6 m, či 14+3,5 m)
• příliš vysoká zastavěnost 50% (a to bez zpevněných ploch!!)
• v lokalitě je vymezena hranice Q100 – přitom je obchodní parter povinný – zásah do osobního vlastnictví

-      Odůvodnění:  Regulativ umožňuje masivní zastavění centra (regulativ cílí na výstavbu velkých bytových domů). Regulativ C1 není dostatečně podrobně specifikován a nechrání tak staré centrum Dobřichovic (riziko např. v  případě právního zpochybnění regulačního plánu centra).

19) REGULATIV C2

-      Text připomínky: 

• území částečně nevhodně vymezeno v prudkém zeleném svahu podél Tyršovy směrem ke Svážné ul. (ohrožení stávajících staveb ve svahu, obtížná zastavitelnost),
• část nevhodně zasahuje do vilové rezidenční čtvrti Brunšova B1 (pozemek 2365/4, 2308, 2304), což může vést ke znehodnocení jejího jedinečného charakteru
• jsou zde nevhodně povoleny řadové a bytové domy – neodráží stávající charakter výstavby či těsnou blízkost železniční trati
• enormní maximální velikost budovy 400m² (absolutně nekoresponduje s obrazem města)
• v regulativu nejsou zahrnuty stávající budovy nádraží

-      Odůvodnění: Regulativ umožňuje masivní zastavění lokality kolem nádraží (zastavěnost 50%, respektive 60%, velikost budovy 400 m²), i v oblastech, kde ale není  reálně prostor ani kapacita (na parkování, zázemí apod.) pro navrhovanou zástavbu (svah ke Svážné), či je vymezena na zahradách s rodinnými domy, které absolutně nejsou s takovou funkcí kompatibilní, přímo sousedí s prvorepublikovými chráněnými vilami Brunšova, a jsou mimo hlavní komunikační cestu z nádraží Tyršovou ul. (pozemky 2365/4 ul. Černolická, 2308, 2304 – ul.Na Plzeňce)

20)  REGULATIV OU – obchodní ulice

-       Text připomínky: 

• Není dána min. velikost pozemku
• je možné dělení pozemků dle chuti
• zastavěnost 60% bez zpevněných ploch absolutně nekoresponduje s okolím a ani se současným regulativem (v současnosti povolena zastavěnost 20 - 28%)
• enormní maximální velikost budovy –  300m² (přičemž lze možno stavět soubor staveb, tedy např. na 1000m² lze postavit i dvě 300m² budovy, na pozemku 500m² jednu 300m² budovu) - v současné době vilová obytná čtvrť se zahradami
• výška budov navržena příliš vysoká (8m, ALE 8+6m u šikmých střech, 8+3,5m u ustupujícího podlaží);
• procento zahrady 20% je pro retenci dešťových vod nedostatečné, v lokalitě je vymezena hranice Q100;
• vyžadována povinná příprava na obchodní parter – zásah do osobního vlastnictví
• blok Březová/ Palackého / Pražská / Fugnerova možná enormní zastavěnost (plocha bloku je cca 32 tis. m², je teoreticky možné vystavět až šest 300m² budov)
• regulativ zasahuje i do druhé řady domů v oblasti Dědina/ Francouzská/ Anglická/ Viničná /Jiráskova, tedy mimo Pražskou ul.
• V zadání UP na str. 8, bod E. 1. se píše, že návrh prověří a navrhne potřebná dopravní opatření k zvýšení plynulosti a bezpečnosti dopravy – konkrétně řešení kruhové křižovatky Pražská x Karlická x Vítova, chybějící chodníky, přeložky silnice II/115. Ve skutečnosti Návrh přichází s řešením, které plynulost dopravy v ul. Pražská ještě zhorší – obchodní ul. s nutností vytvoření parkovacích míst v ní, s větší frekvencí výjezdů vozidel do Pražské atd. V návrhu v rozporu se zadáním není řešena kruhová křižovatka Pražská x Karlická x Vítova.
• Na str. 8 bod E. 1. Zadání UP výslovně hovoří o nutnosti „minimalizovat počty vjezdů na silniční síť, jako i počty křižovatek místních komunikací, zejména z důvodu bezpečnosti provozu“ – návrh obchodní ulice Pražská je v rozporu s tímto zadáním, protože výstavba obchodních ploch počty vjezdů zvýší, stejně jako povolení bytové výstavby v oblastech přiléhajících k ul. Pražská (regulativ B3)

-      Odůvodnění: Jde o rozdíl oproti platnému územnímu plánu (60% zastavěnost versus 20-28%), lze stavět i bytové domy – např. soubor staveb, kde každá stavba může mít 3 bytové jednotky, řadové domy, nerespektuje současný charakter území („hodnotný charakter residenční čtvrti“), může vést ke znehodnocení charakteru rezidenčních čtvrtí, zejména sousedních parcel; nerespektuje okolní zástavbu! Ulice Pražská je navržena celá jako obchodní ulice (cca 1,5 km) a nelze tak mluvit o úseku, který rozšiřuje centrum. Návrh rovněž neřeší bezpečnost a plynulost dopravy v Pražské ul., ač je to Zadáním vyžadováno. Obec by měla chránit sousední parcely před nepřiměřenou zástavbou a znehodnocovat tak kvalitu bydlení. 

Obchodní centrum Dobřichovic by mělo být (a reálně je) koncentrováno do centra města – tj. ul.5.května, Palackého, kde je v dnešní době dostatek obchodních prostor (které už nyní mají problém se uživit s ohledem na velkou konkurenci) a kde jsou obchody v těsné blízkosti dostupné všem občanům, není tedy nutné používat auto. Dostatečné prostory pro další obchody a drobnou výrobu jsou vyčleněny i v plochách OV, které jsou v tuto chvíli využívány velmi málo, tudíž je zde velký potenciál, včetně snadného řešení parkování atd.  Není tedy nutné zavádět koncept obchodní ulice do míst, kam se objektivně nehodí (rodinná zástavba, absence chodníků, přechodů - Tyršova, nedostatečná šíře vozovky, absence parkování - Tyršova, Pražská).

21)  REGULATIV B1 – Vily na velkých pozemcích

-      Text připomínky: 

• Problém: str. 21 a 22 kapitola F – obsahuje mnoho zásadních závazných informací doplňující regulativy, které by měly být obsaženy u konkrétních regulativů – výška budov (max. výška + 6, či 3,5m), zastavěnost (že zastavěnost nezahrnuje zpevněné plochy) + špatně odkazy na kapitolu F a stranu v jednotlivých regulativech
• problém: str. 22 F bod 5 - chybí definice „volný stavební pozemek“, nesrozumitelné (mnoho možných výkladů a je to zásadní a platné pro celé území Dobřichovic); není sice povolen vznik nových stavebních pozemků, ale bod F umožňuje zastavění jakýchkoliv již existujících volných stavebních pozemků, i pokud neodpovídají stanovené min. velikosti pozemku – oblast tedy není dostatečně chráněna
• problém: str. 23 F bod 6b) - nesouhlasíme s bodem určování orientace obytných a pobytových místností do uličního prostranství – nelogické potlačení orientace světových stran a jejich využívání v typologii budov (opět bod doplňující regulativy platný všude)
• enormní maximální velikost budovy –  400m² (+ lze možno stavět soubor staveb)
• povolené soubory staveb (tj. více staveb o 3 bytových jednotkách na jednom pozemku) a řadové domy – nepřípustné!!
• výška budov navržena příliš vysoká – nejsou jasně v regulativu řečeny podmínky z bodu F textu (12m, ALE 12+6m u šikmých střech!!, 12+3,5m u ustupujícího podlaží);

-      Odůvodnění: Charakter popsaný v koncepci neodpovídá navrženému přípustnému využití a povolováním bytových a řadových domů + umožněno stavět soubor staveb na pozemku bez rozdělení pozemku + charakter ani neodpovídá navrženým prostorovým regulativům. Jde o cennou lokalitu, kde jsou tradičně veliké vily na obrovských zahradách (až 8000m²). Sice nelze dělit pozemky, ale pokud by se v lokalitě měla zástavba zahušťovat (například souborem staveb – př. pozemek 3000m² + zastavěnost 15% = objekt 450m² + zpevněné plochy – současné domy mají cca 200-350m², což znamená další objekt pohodlně 120m² na pozemku!?), to by rozhodně ve velké míře zničilo kvalitu a úroveň lokality – přitom v koncepci textu je deklarován opak. Možné je rovněž zastavovaní již existujících „volných stavebních pozemků“, i když nemají odpovídající min. velikost.

22)  REGULATIV B2 – Domy ve svahu

-      Text připomínky: 

• výška budov navržena příliš vysoká – nejsou jasně v regulativu řečeny podmínky z bodu F textu (10m, ALE 10+6m u šikmých střech, 10+3,5m u ustupujícího podlaží);
• enormní maximální velikost budovy –  400m² (+ lze možno stavět soubor staveb!!! bez dělení pozemků)
• povolené nové bytové a řadové domy (soubor staveb, každá o 3 bytech) – nepřípustné!!;
• nezvýhodňovat stávající řadové domy a bytové domy – byl to počin komunistické éry, která by v této lokalitě rozhodně neměla být příkladem, vyšší zastavěnost (40% u řadových domů vs. 20% u normálních) by mohla vést k jejich zvětšování v budoucnosti, což není žádoucí
• přípustné a podmíněné využití neodpovídá možné kapacitě dopravní obslužnosti území (jediná příjezdová komunikace ústící do ul. Tyršova pro celou oblast, která svou šíří nedostačuje už nyní)

-      Odůvodnění: Charakter popsaný v koncepci neodpovídá navrženému přípustnému a podmíněnému využití a dopravní dostupnosti území. Povolena je výstavba řadových domů a výstavba souborů staveb (každá stavba o 3 bytových jednotkách) na pozemku bez rozdělení pozemku + charakter neodpovídá definovaným prostorovým regulativům. Zvýhodňování stávajících řadových domů a dvojdomů je absolutně s rozporem koncepce a ochraně „hodnotného charakteru residenčních čtvrtí“, byl to počin komunistické éry, která by v této lokalitě rozhodně neměla být kladným příkladem a návodem a tyto stavby zvýhodňovat vyšší zastavěností pozemku a menším procentem zahrady.

23) REGULATIV B3– Bydlení – zahradní čtvrť (levý břeh)

-      Text připomínky:

• Regulativ umožňuje výstavbu bytových domů v oblasti, která je typická zástavbou rodinnými domy a vilkami v zahradách (současný regulativ bytovou zástavbu v dané oblasti neumožňuje, pouze bydlení v rodinných domech)
• Regulativ umožňuje výstavbu velkých budov (300 m²), která je vzhledem k velkým velikostem pozemků ve velké části oblasti reálná (dům o 300m² bude možné postavit na pozemku 1200m², pro srovnání jedna z největších budov v oblasti – Zdravotní středisko v Březové ul. má 201 m² na pozemku téměř 1200 m²)
• Regulativ umožňuje výstavbu souborů staveb na pozemku (tj. na velkém pozemku může vzniknout více staveb, např. bytových domů – riziko např. u velkých pozemků, velké zahrady o více než 2 000 m², dále zahrada Dětského diagnostického ústavu, která je určena k zástavbě a není chráněna pro sociální využití, školství apod. – více než 10 000m² = 8 bytových domů, každý o 300 m² zastavěné plochy a výšce 8 + 6 m, případně 8 + 3,5 m.)
• V zadání ÚP se výslovně píše (str. 12 a 13, bod 1.), že Návrh UP má „prověřit regulaci využití území plochy bytové zástavby při západním okraji města s ohledem na záměr minimalizace stavební činnosti, která  by vedla zejména k nežádoucímu zvyšování dopravních nároků v území (tj. zabránit přístavbám, nástavbám, zvyšování bytů apod.). Návrh toto dodržuje v oblasti sídliště, nicméně v přiléhající oblasti zahrady Dětského diagnostického ústavu umožňuje výstavbu bytových domů, což je v jasném rozporu se zadáním.
• Regulativ zvýhodňuje, stanovuje vyšší možnou zastavěnost a menší procento zahrady pro stávající řadové domy a dvojdomy a stavby v prolukách (navíc není jasné, zda se týká jen stávajících staveb v prolukách nebo i staveb budoucích), což je naprosto nepochopitelný koncept (stávající zastavěná plocha je garantována).
• Návrh není v souladu se schváleným regulačním plánem v lokalitě Dlouhý díl. Pokud by byl územní plán schválen v této podobě, bude následně platit územní plán. (stavební zákon 186/2006 sb. §71 odst. 3).

-      Odůvodnění: Regulativ umožňuje bytovou výstavbu ve velké části Dobřichovic (levý břeh, ...), přestože v zadání UP takový požadavek není. Naopak, str. 7 Zadání UP bod D. 1. jasně říká, že úkolem UP je „zachovat zahradní charakter města, prostorové uspořádání bude respektovat stávající podobu sídla....“, navržený regulativ je v rozporu se zadáním - umožňuje výstavbu bytových domů v oblasti, která doposud byla určena k zástavbě rodinnými domy, případně byla chráněna jako občanská vybavenost pro oblast školství a sociální (Diagnostický ústav). Umožňuje výstavbu velkých a vysokých domů, které se v dané oblasti prakticky nevyskytují. Uplatnění regulativu v praxi by mohlo vést k trvalému znehodnocení charakteru oblasti – rodinné bydlení v zahradách, ke snížení stávající kvality bydlení a je naprosto v rozporu se zadáním ÚP, které říká, že charakter toho typu území má být zachován a chráněn.

Pokud by byl územní plán schválen v této podobě, bude následně platit územní plán, což bude nejen následná investice pro obec (aby se dokumentace dala do souladu) ale také v lokalitě, která byla nějakým způsobem regulována, bude umožněno mnohem širší přípustné využití, větší objekty…apod. a to bez potřebné veřejné infrastruktury.

24)  REGULATIV B4 – Bydlení – domy V Luhu

-      Text připomínky:

• Regulativ umožňuje vysokou zastavěnost (30%, vyšší než v např. v oblasti B3, kde je 25%), přičemž ignoruje, že jde o zátopovou oblast a zastavěnost by tedy rozhodně měla být nižší. Zároveň jde o oblast s obtížnou dopravní dostupností.
• Regulativ umožňuje výstavbu velkých budov (300 m²; budova o této zastavěné ploše může vzniknout na pozemku už o 1000m²), které se v dané oblasti nevyskytují – jde o oblast se zástavbou rodinnými domy a chatami.
• Regulativ umožňuje výstavbu souborů staveb na velkých pozemcích (tj. více velkých budov na větších pozemcích), což lze považovat za riziko. Současný regulativ umožňuje pouze jeden rodinný dům na pozemku.
• V přípustném a podmíněném využití regulativ uvádí např. školství, kulturní zařízení, domy s pečovatelskou službou, zdravotnictví, veřejné stravování, ubytování, obchody, přičemž ignoruje charakter území a jeho omezení (zátopová oblast, obtížná dopravní dostupnost).  Navíc dle kapitoly F, str. 23 není u budov občanského vybavení nutné dodržovat max. stanovené regulativy, takže reálně hrozí výstavba i větších budov než 300m², pokud budou prezentovány např. jako dům s pečovatelskou službou (podobné spekulativní snahy byly zaznamenány již v minulosti).
• Dle Zadání UP - bod H. 6. Ochrana před povodněmi na str. 12 měl UP „prověřit nezbytnost stávajících či nových zastavitelných ploch v záplavovém území (mimo aktivní zónu) a případně stanovit podmínky výstavby v tomto území“. Návrh ale přichází s možností vyšší zastavěnosti v těchto územích, povoluje zde výstavbu velkých budov – v rozporu se zadáním.

-      Odůvodnění: Navrhovaný regulativ dostatečně nechrání danou oblast před další zástavbou, umožňuje umísťovat veřejnou infrastrukturu a občanské vybavení do záplavového území v rozporu se zadáním, které jasně říká – bod 26, že to lze pouze ve výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Regulativ zcela ignoruje charakter oblasti daný zátopovým územím a obtížnou dopravní obslužností a umožňuje její vyšší zastavěnost a velkou hustotu zástavby přeměnou chat na bydlení. Příkladem je ochrana v Černošicích, kde jsou chatové osady jasně regulovány.

25)  REGULATIV B5 – Kompaktní zástavba (Dědina)

-      Text připomínky:

• Regulativ stanoví vysoké procento zastavěnosti (40%) a umožňuje výstavbu velkých a vysokých budov (300 m², 8+6m u šikmé střechy, 8+3,5m u odsazeného horního patra), což znamená, že na pozemku o 750m², by mohla vzniknout budova o 300m²! V současné době v oblasti převládá zástavba menšími rodinnými domy a budovy o velikosti 300m² se zde nevyskytují.
• Pro řadové domy, dvojdomy nebo stavby v prolukách je dokonce stanovena zastavěnost až 60%, zahrada pouze 30%, tudíž řadový dům o zastavěné ploše 300m² by mohl vzniknout již na proluce o 500m2, případně na pozemku o 600m², což je naprosto mimo proporce stávající zástavby v dané oblasti.
• Návrh umožňuje vyšší zastavěnost a budování velkých budov i na malých pozemcích, čímž je v rozporu např. s bodem 25 zadání (ten hovoří o nutnosti vytvářet v zastavěných územích a zastavitelných plochách podmínky pro zadržování, vsakování i využívání dešťových vod jako zdroje vody a s cílem zmírňování účinků povodní).

-      Odůvodnění: Navrhovaný regulativ nerespektuje stávající charakter území, umožňuje vysokou zastavěnost a velké domy, což by v rozporu se zadáním mohlo vést ke zhoršení kvality života v dané oblasti.

26) REGULATIV B7 – Bydlení – domy v lese (část oblasti Na Vyhlídce, chatové osady v lese za Vyhlídkou, chaty na konci Tyršovy ul. směrem do Let)

-      Text připomínky: 

Na konci Tyršovy ulice směrem do Let a chaty v lese na jižním okraji zastavěného území - v oblasti, kde jsou tradičně chaty a není zde vybudována dostatečná infrastruktura ani zpevněná komunikace. Regulativ B7 (tj. bydlení, zastavěnost 15%, max. velikost budovy 200m², výška budovy 8+6m u šikmé střechy, 8+3,5m u uskočeného patra, max. tři bytové jednotky ve stavbě, pozemek min. 900m²).

-      Odůvodnění: Uplatňování tohoto regulativu v této oblasti není v zájmu města (vyvolá nutné investice obce do infrastruktury); měl by zde být a zachován stávající charakter zástavby, tj. uplatněn regulativ CH (chaty a zahrádky) již vzhledem k ochraně lesa a ochraně přírody.

27) REGULATIV UK – Usedlosti v krajině (oblast Bukovka)

-      Text připomínky:

• Regulativ umožňuje výstavbu budov k trvalému bydlení i v naprosto izolované oblasti uprostřed polí – vlevo od lokality Pod Bukovkou. V místě není zpevněná komunikace, dostatečná infrastruktura.  Podmíněné využití umožňuje v této oblasti ubytování do kapacity 15 lůžek, obchody, provozovny do 250m². To je v přímém rozporu se zadáním, které říká, že zástavba se nemá rozšiřovat do nezastavěných oblastí v okolí města. V tuto chvíli jsou v dané oblasti 4 chatky a zahrady a tento charakter by zde měl být i zachován (např. regulativ CH - chaty a zahrádky).

-      Odůvodnění: Navrhovaný regulativ nerespektuje stávající charakter části území a v rozporu se zadáním umožňuje rozšiřování výstavby do odloučené lokality v polích. Plochy nejsou vyhodnoceny jako zábor ZPF.

28) REGULATIV CH – Chaty a zahrádky

-      Text připomínky:

• Regulativ umožňuje velkou výšku budov – 4 m + 6 m u šikmé střechy, či 4+3,5m u odskočeného horního patra (kapitola F je nadřazena všem regulativům, tedy i tomuto, takže je to možné), což je nežádoucí.
• Nesouhlasí barva uvnitř čtverečků chat s legendou.

-      Odůvodnění:  Chaty, které jsou vyznačeny pouze obrysem zastavěného území samotného objektu nejsou v barvě chaty, ale růžové barvy Bx, což pak ale zcela mění, charakter zástavby na bydlení i když by šlo o konkrétní malou plochu objektu. Chaty takto vymezeny jsou ve svahu a těžko přístupných místech, např. pro příjezd komunální techniky.

 29) REGULATIV S1 – Sport a rekreace (hřiště Sokola, tenis)

-      Text připomínky:

• Regulativ umožňuje velké přípustné využití, např. obchody, odstavné parkovací plochy pro potřebu areálů, což by v případě změny využívání přední části Sokola a výstavby bytů (regulativ C1 k tomuto svádí) mohlo být zneužito např. na parkoviště pro návštěvníky apod. Doporučujeme omezit na využití přímo související se sportovním vyžitím.
• Regulativ nijak nestanovuje procento zahrady (tj. otevřených hřišť), neomezuje zastavěnost, takže teoreticky je možné zastavit velkou plochu stávajících hřišť.
• Regulativ umožňuje výstavbu vysokých budov 10 m + 6 m v případě šikmé střechy, 10+3,5m v případě ustupujího patra.
• Regulativ vyžaduje, aby hlavní vstupy do budov byly orientovány směrem do uličního prostranství, což naprosto ignoruje stávající stav a způsob využívání plochy.

-      Odůvodnění: Navrhovaný regulativ dostatečně nechrání  stávající území, nestanovuje zastavěnost, procento zahrady, umožňuje výstavbu vysokých budov a požadavek orientace budov směrem do uličního prostranství je v dané oblasti obtížně splnitelný.

30) REGULATIV S2 – Kemp a tábořiště

-      Text připomínky:

• Území označené regulativem S2 je v aktivní záplavové zóně přímo u řeky a patří mezi nezastavitelné území. Neměly by zde být povolovány žádné nové budovy tak, jak bylo i požadováno v Zádání ÚP. Regulativ S2 ale nedefinuje dostatečně v hlavním využití, co je myšleno pod termíny rekreace, kemp a tábořiště. Absence jasné definice by mohla vést např. k výstavbě dalších rekreačních budov, protože regulativ jasně neříká, že toto není možné.
• Regulativ nestanoví ani zastavěnost, max. velikost budovy, tudíž je možné, v souladu s hlavním využitím postavit novou rekreační budovu.
• V nepřípustném využití by mělo být uvedeno bydlení, aby nedocházelo k přeměně stávajících chatek na stavby, které jsou pronajímány k bydlení (reálný stav).

-      Odůvodnění:Navržený regulativ dostatečně nechrání dané území, které se nachází v aktivní záplavové zóně a NRBK, kde by měla být zakázaná jakákoliv další výstavba – viz . Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách § 67.

31) Regulativ VO3 – Výroba a obchod s bydlením (Randova)

-      Text připomínky:

• V hlavním využití je uvedena výroba (výrobní provozovny a služby výrobního charakteru s možností bydlení), přičemž to ale neodpovídá realitě (smíšené území, výrobní provozovny se tam vůbec nevyskytují)
• Regulativ nestanoví max. velikost budovy.
• V nepřípustném využití by kromě bydlení v RD měly být uvedeny i bytové domy (regulativ je jasně nevylučuje).

-      Odůvodnění: Stávající zástavba v lokalitě jsou rodinné domy s parterem pro potencionální OV. Pokud by v takové lokalitě měly vznikat provozovny povolené v regulativu, kde není stanovena max. velikost budovy, může to do budoucna velmi negativně ovlivnit současnou úroveň bydlení obyvatel v lokalitě.

32) REGULATIV PR – Průmyslové areály (Průmysl kamene)

-      Text připomínky:

• Chybí požadavek na zastavovací studii.
• Není určena max. možná zastavěnost, lze tedy zastavit vše?
• Velká povolená výška budov – 15 m + 6 m u šikmé střechy, 15+3,5m u odskočeného patra. Takto vysoké budovy uprostřed pole budou krajinu hyzdícím prvkem.

-      Odůvodnění: Tento „regulativ“ je čirá deregulace. Je zde povoleno v přípustném využití v podstatě cokoliv a regulováno to není vůbec. V regulativu je „regulována“ pouze výška budovy 15 m. Pro tak velikou lokalitu je to charakter velké přestavby, který vytvoří masivní nárůst bytů i další činnosti.  

V .............................. dne ..................                           ............................................

                                                                                                 podpis