Dne 2. 5. 2016 byl na internetu zveřejněn Návrh územního plánu Dobřichovic architekta Hniličky a v tuto chvíli běží lhůta, během níž mohou všichni, tj. zejména občané, podávat k pořizovateli (Městský úřad Černošice, úřad územního plánování) připomínky k tomuto návrhu. Připomínky musí splňovat jisté formální náležitosti a musí být podány do 16. 6. 2016 (podrobnosti najdete na www.mestocernosice.cz v sekci Mapy a územní plány).
Závazný text návrhu územního plánu:
http://up.mestocernosice.cz/projednavane/Dobrichovice/navrh_SJ/Dobr_UP_navrh_SJ_text.pdf
Hlavní výkres návrhu územního plánu:
Je nám jasné, že většina občanů se v této problematice nemusí orientovat, proto na čtvrtek 2. 6. od 19 h. chystáme prezentaci k tomuto návrhu ve Fürstově sále a jsme připraveni Vám pomoci i s individuálními konzultacemi či pomoci se sepsáním připomínek - úterý 31.5. a 7.6. od 16:00 do 20:00 budeme k dispozici v Informačním centru v ul. 5.Května u DODO domečku a v sobotu 11. 6 v rámci akce Svátek sousedů v Palackého ul., či dle dohody v jiném vhodném čase. Problematických věcí vidíme v Návrhu územního plánu skutečně mnoho a není možné je všechny popsat v tomto článku. Souhrn všech našich připomínek najdete na www.obcane-dobrichovic.cz. Nebojte se na nás obrátit!
ÚP je důležitým dokumentem a to, co v něm není omezeno/zakázáno, je jednoduše dovoleno a může tedy vzniknout! Je obtížné (téměř nemožné) zabránit vzniku stavby, která je v souladu s územním plánem.
Vzhledem k enormnímu zájmu o bydlení v lokalitě Dobřichovic budou tlaky investorů do budoucna jen sílit, což je třeba mít při studiu návrhu stále na mysli. Zájem investorů je trvalý a určitě nepoklesne. Většina investorů/ developerů se vždy bude snažit maximalizovat své zisky a pokud bude mít možnost postavit bytový dům/ domy s velkým počtem bytů v atraktivní klidné oblasti s rodinnými domy a zahradami, proč by je nepostavili, když to bude územní plán dovolovat. Pokud tedy chcete, aby okolí Vašeho domu bylo územním plánem dostatečně chráněno, stejně tak jako i další části Dobřichovic, zajímejte se o to, co Návrh ÚP umožňuje, pozorně si jej přečtěte (a ignorujte ilustrativní obrázky v textu, protože ty jsou fotografií současného stavu). Času už mnoho nezbývá. A nespoléhejte na to, že to, co umožní územní plán, možná nevznikne, či že někdo za Vás vybojuje boj o zachování hodnot Dobřichovic (zastupitelé většinu zde zmíněných připomínek architektu Hniličkovi už několikrát předali a bohužel je ve většině případů nevzal na vědomí).
Připomínku musí podat každý občan sám za sebe. Jediný způsob, jak skutečně zabránit výstavbě např. bytových domů v rodinné zástavbě či výstavbě obřích budov, je pouze a jenom stanovením jasných omezení v regulativech územního plánu a k tomu můžete svými připomínkami zaslanými na pomoci.
Je iluzí myslet si, že bude možné kritéria stanovená v územním plánu v budoucnosti zpřísnit, omezit. Bohužel, postup je téměř vždy opačný a zpřísňování /omezování výstavby v územním plánu jednou povolené s sebou vždy nese riziko žalob. Tedy to, co se nyní v novém územním plánu umožní, bude velmi obtížné, ne-li nemožné, v budoucnosti omezit/ zpřísnit.
Ale nyní to hlavní.
Co Návrh územního plánu umožňuje a v čem vidíme jeho největší rizika?
Bude možné nenávratným způsobem změnit tvář Dobřichovic a rozšířit výstavbu bytových domů do velké části Dobřichovic, nyní vyhrazené rodinným domům! Klidné rodinné bydlení v zahradách prakticky na celém levém břehu tak snadno může zmizet (ale ohrožen je i břeh pravý).
Při čtení Textové části Návrhu nevynechejte kapitolou F., kde se dozvíte (bod F. 3.) např. jak je to s výškou budov – ač je u každého regulativu uvedena regulovaná výška, tak dle kapitoly F je možné tuto max. výšku zvýšit ještě o 6 m. v případě v šikmé střechy (a odpovídající podlaží), či 3,5 m v případě ustupujícího podlaží. Zkrátka věnujte pozornost detailům, často trochu skrytým, protože jsou důležité.
-
1. Návrh umožňuje výstavbu velkých bytových domů s neomezeným počtem bytů v současné zástavbě rodinných domů
- (budovy o zastavěné ploše max. 300 m2, přičemž ale na jednom pozemku lze postavit více takových budov až do zastavěnosti 25%). Konkrétně regulativ B3 pokrývá většinu levobřežní části města, nyní rodinné domy v zahradách (před i za Pražskou ulici). Platný územní plán výstavbu bytových domů v této oblasti neumožňuje. Zástavba (i bytovými domy) je navržena i pro zahradu Dětského diagnostického ústavu, jehož celá plocha byla dosud současným UP chráněna jako občanské vybavení. Přitom je možné (a běžně se to tak v ÚP dělá a činí tak i současný územní plán) stanovit, že v dané oblasti je povolena pouze výstavba rodinných domů. Bohužel, toto omezení v Návrhu není, ač o něj zastupitelé architekta několikrát žádali.
Pro lepší představu toho, co může v oblasti vzniknout:
- budova zdravotního střediska v Březové ul. má zastavěnou plochu 200m2 a stojí na pozemku o cca 1200m2. Podle navrhovaného regulativu by zde bylo možné zastavět 25%, tj. 300m2 - postavit místo současné budovy budovu o polovinu větší, tj. o půdorysu 300 m2 a o výšce 8+6m při šikmé střeše, či 8+3,5m při odstoupeném horním podlaží (tj. 3 podlaží – či 4 u šikmé střechy, každé o 300m2). Jen na pozemku stejně velkém jako je pozemek zdravotního střediska o 1200m2 by tedy mohlo vzniknout např. 9-12 bytů velmi slušné velikosti (což znamená i odpovídající počet aut). Na větších pozemcích by podobných až 300m2 velkých budov mohlo vzniknout i více, až do zastavěnosti 25%. Obrázek znázorňuje možné využití pozemku.
- Na pozemku o min. velikosti 800m2 (což je skutečně malý pozemek) bude možné postavit dům o půdorysu 240 m2, tj. větší než zmiňované zdravotní středisko. Navíc je možné dělit pozemky, takže v případě velkých zahrad nic nebrání oddělení 800 m2 pozemku a výstavbě např. bytového domu či administrativní budovy, větší než je současné zdravotní středisko. (Obrázek reflektuje variantu – parcely 1200m2 s domy 190m2 / parcely 800m2 s objekty 240m2 jak regulativ umožňuje.)
2. Návrh umožňuje výstavbu obrovských budov v centru města na místě Sokola (o půdorysu až 2500m2) či v oblasti s rodinnými domy u Lomené ul. (1000m2).
A. V přední části Sokola, kde jsou umístěny tělocvičny (současná budova haly Bios má zastavěnou plochu 1420m2, druhá budova tělocvičen a penzionu dohromady 1682m2), je možné podle Návrhu UP postavit až dva objekty - každý o zastavěné ploše 2500m2 (celková plocha přední části Sokola má více než 10tis.m2, možná zastavěnost je 50%) a výšce 14+6, respektive 14+3,5 m. Je zde umožněno bydlení a řada dalších využití (s povinnou přípravou na obchodní parter v přízemí), tudíž nic nebrání tomu, postavit zde např. relativně vysoké bytové domy, přestavět ty současné apod. Pro ilustraci: v budově o půdorysu 2500m2 může být i více než 100 bytů a odpovídající počet aut.
V Návrhu není ani vyžadováno, aby zůstalo zachováno současné využití území/budov pro sport (tělocvičny), protože navržený regulativ současné omezení využití tohoto území pro občanskou vybavenost – sport ruší, což vnímáme jako další velké riziko – a nejen zde (současný regulativ ji chránil). Možná výstavba je co do plochy, výšky i možného využití v daném místě naprosto mimo dosavadní proporce a je v rozporu se zadáním územního plánu chránit podobné plochy, jejich využití a zachovat a posílit stávající charakter. (Obrázek ukazuje možnou hustotu objektů, které by dle regulativu v ploše Sokola mohly vzniknout.)
B. V oblasti Lomené ulice po Pražskou a Vítovu navržený regulativ C1 umožňuje zastavěnost až 50% a budovy o velikosti až 1000m2, výšce 14+6m,resp.14+3,5m a vyžaduje přípravu na obchodní parter v přízemí. Není dána minimální velikost pozemku, čili se mohou oddělovat jak je libo. Přípustné využití připouští v podstatě cokoli, čili není zaručeno, jaké využití v místě bude. Může tam vzniknout bydlení, ale také jakékoliv občanské vybavení (není regulováno vůbec), bytové domy, obchody a nerušící provozovny (posoudí stavební úřad), provozovny řemeslné výroby…a mnoho dalšího. V tuto chvíli se v dané oblasti nachází rodinné domy a vilky v zahradách, komunikace v oblasti jsou poměrně úzké, bez chodníků.
Pokud tedy např. developer koupí starý rodinný domek v této oblasti s pozemkem 1000m2, bude zde moci postavit bytový dům o půdorysu 500m2 (větší než 2 zdravotní střediska v Březové dohromady) a výšce až 20 m (po vrchol šikmé střechy). Nikdo a nic mu v takové aktivitě nebude moci zabránit, pokud to nebude jasně omezeno územním plánem. I tato možnost je v přímém rozporu se zadáním územního plánu (zachovat a posílit stávající hodnotný charakter residenčních čtvrtí), přesto na ní architekt trvá. Obrázek ukazuje hustotu možné zástavby a maximální výšku, která je zde povolena.
3. Návrh zavádí koncept obchodní ulice a nařizuje tak do budoucna rozšíření obchodního centra města do celé ul. Pražská a části ul. Tyršova.
V ulici Pražská, a v některých místech i v druhé řadě domů od ulice Pražské – např. v ul. Fügnerova, Anglická, Francouzská, Březová, v Dědině, umožňuje návrh zastavěnost až 60%, tj. až 3x vyšší nežli je v těchto místech povolena nyní. Nestanovuje min. velikost pozemku, pozemky je možné dělit, na pozemku je možné umísťovat více staveb, tj. např. několik domů (každý až 300m2 půdorysu), každý s třemi bytovými jednotkami, až do procenta max. zastavěnosti (60%). Nové budovy musí mít přípravu na obchodní parter a musí se orientovat obytnými a pobytovými místnostmi do uličního prostranství (tj. většinou ul. Pražská).
Pro lepší představu, co může v této oblasti vzniknout: na pozemku o 500m2 (tedy velmi malém) může vzniknout dům o zastavěné ploše 300m2, nebo tři stometrové domy a v každém 3 byty! To navrhovaný regulativ umožňuje. Zahrada může zabírat pouze 20% pozemku. Ulice, jejíž okolí je v tuto chvíli díky zahradám u rodinných domů poměrně zelené, takovou do budoucna rozhodně zůstat nemusí. Vedle rodinných domů mohou vyrůst obrovské domy na malých pozemcích, což znamená velké znehodnocení bydlení a pozemku pro ty, kteří s takovou stavbou sousedí. A centrum, které z logiky věci má být „koncentrováno“ tak, aby bylo dobře přístupné, navrhuje architekt roztáhnout, a to po více než 1,5km dlouhé hlavní silnici s hustým provozem. (obrázek zobrazuje kousek Pražské ulice – které domy jsou navrženy v regulativu OU. Největší dopad bude mít tento regulativ na sousedy okolo.) 
4. Dostatečně chráněna není ani architektonicky cenná oblast Brunšova a tamní zahrady.
V oblasti B1 – Brunšov sice není povolen vznik nových stavebních pozemků, ale vzhledem k velikosti místních zahrad by bylo vhodné zaručit, že nedojde k dalšímu zastavování současných pozemků. To ale navržený regulativ nedělá.
Co tedy může v této oblasti vzniknout: na pozemku o 3000 m2 (což v dané oblasti není nic ojedinělého) v tuto chvíli stojí velká vila o zastavěných 250m2. Navrhovaný regulativ umožňuje 15% zastavěnost (nyní je 7% v průměru), takže na takto velkém pozemku je možné zastavět celkem 450m2. Regulativ nezakazuje výstavbu dalších obytných staveb na pozemku (souborů staveb), tudíž je možné zde postavit další budovu o půdorysu 200m2 (opět velikost zdravotního střediska v Březové), či dva domy po 100m2 (každý se 3mi bytovými jednotkami), o výšce 12+6m(resp.12+3,5m). Domníváme se, že toto cenné území by mělo být více chráněno (i před dalším zahušťováním), protože architektura vil a jejich zahrad je od sebe v této oblasti neoddělitelná. Podobná situace platí i pro oblast v okolí ul. Strmá, K tenisu, Na Vyhlídce – zde je povolena zastavěnost 20% a je povolen vznik nových pozemků o min. velikosti 1300m2, na každém pozemku je možné postavit i více staveb až do max. zastavěnosti, každá stavba s max.3mi byty. (Obrázek znázorňuje současný stav a riziko, jak by se v budoucnu dle navržených regulativů mohlo stavět. Oddělení pozemků, na kterých stojí rodinný dům, nebývá časem tak komplikované.)
5. Není dostatečně regulována zástavba v oblastech ohrožených záplavami (Luh, kemp)
V oblasti V Luhu (B4) je stanovena dokonce vyšší max. zastavěnost (30%) nežli na celém levém břehu Dobřichovic, přičemž jde ale o území přímo ohrožené záplavami, na jehož území by měla být snaha o maximální možnost retence vody (což bylo i uvedeno v zadání).
Návrh zde povoluje výstavbu velkých budov (až 300m2 zastavěné plochy) a dokonce i stavby typu: domy s pečovatelskou službou (není to tak dávno, kdy město proti podobné stavbě – de facto bytům maskovaných názvem bydlení pro seniory – bojovalo a nyní v ÚP podobné stavby výslovně povolí?), ubytování do 15ti lůžek, obchody, přičemž dopravní obslužnost této oblasti je velmi komplikovaná (v návrhu je řešen podjezd pod tratí na konci Všenor, je ale otázkou, kdy bude realizován a navíc i ten bude ohrožen velkou vodou).
V oblasti kempu není možné stavět stavby mimo ty, které návrh povoluje v hlavním či přípustném využitím. V hlavním využití popsaném v regulativu S2 najdeme ale velmi vágní termín rekreace, nikde není stanovena zastavěnost, max. velikost budovy, atd. Je tedy teoreticky možné zde postavit stavbu k rekreaci neomezené velikosti (regulována je pouze výška – 4+6m) a to přesto, že jde o aktivní záplavovou zónu, kde by měla být výslovně zakázána výstavba dalších nových budov.
6. V lokalitách s drobnými budovami a malými parcelami bude povolena vysoká kompaktní zástavba (Dědina)?
V oblasti Dědina (B5) je stanoveno regulativem vysoké procento zastavěnosti 40% (stávající je kolem 20%) a umožňuje výstavbu velkých a vysokých budov (300 m2, 8+6m u šikmé střechy, 8+3,5m.u odsazeného horního patra), což znamená, že na pozemku o 750m2, by mohla vzniknout budova o 300m2! V současné době v oblasti převládá zástavba menšími rodinnými domy a budovy o velikosti 300m2 se zde nevyskytují. Pro řadové domy, dvojdomy nebo stavby v prolukách je dokonce stanovena zastavěnost až 60%, zahrada pouze 30%, tudíž řadový dům o zastavěné ploše 300m2 by mohl vzniknout již na proluce o 500m2, případně na pozemku o 600m2, což je naprosto mimo proporce stávající zástavby v dané oblasti.
Návrh umožňuje vyšší zastavěnost a budování velkých budov i na malých pozemcích, čímž je v rozporu např. s bodem 25 zadání (ten hovoří o nutnosti vytvářet v zastavěných územích a zastavitelných plochách podmínky pro zadržování, vsakování i využívání dešťových vod jako zdroje vody a s cílem zmírňování účinků povodní). Navrhovaný regulativ nerespektuje stávající charakter území, umožňuje vysokou zastavěnost a velké domy, což by v rozporu se zadáním mohlo vést ke zhoršení kvality života v dané oblasti. (na obrázku je zobrazen příklad parcel 750m2 s objekty s 20% zastavěností a vpravo varianta se zastavěností 40%, což je objekt kolem 300m2)
Připadá nám skandální, že architekt ignoruje zpětnou vazbu, kterou ve formě podnětů od města (zastupitelů) několikrát dostal, že může jít v některých případech i proti zadání, ale byli jsme upozorněni, že zákonný proces architekta k dialogu se zadavatelem nezavazuje.
Pokud Vám není budoucí podoba Dobřichovic lhostejná a máte k Návrhu územního plánu připomínky, je velmi důležité, abyste je za sebe a včas podali. V případě, že připomínky podá pouze malá část občanů, bude obtížné je prosadit proti argumentu, že jde jen o názor nevýznamné menšiny, protože mlčící většina s návrhem souhlasí. Nepodceňte proto tuto situaci a zajímejte se o to, co Návrh ÚP na území Dobřichovic umožňuje a pošlete své připomínky do 16. 6. pořizovateli do Černošic.
Za FOD Kristina Millerová a Martina Tunková
